デザイナーtakaの不動産投資日記

パロマ

本当に恐ろしい事故です。
つくばも都内も外の給湯器なので、心配はありませんがリスクはいろいろなところに転がっています。
寒冷地などはいまだに室内給湯器が多いそうで、北海道の物件をお考えの方は注意が必要です。

土地決済

先週、都内の土地の決済をした。
15日には地鎮祭を執り行いました。
今週から着工ですが、この雨では無理でしょう。

竣工予定は11月末。
工事費はエアコン、システムキッチン＆窓追加の為、250万円の追加。
ターゲットは30代独身女性。
オートロック、ディンプルキー、システムキッチン、ケーブルＴＶ、大型洗面化粧台
9畳の居室、大型クロゼット等など。
一応デザイナーズマンション。
デザインは柏のららぽーとなども手がけている方のもの。
ただ予算の関係で、あまりご提案のものは採用できなかったのですが.....。

境界

隣の敷地との境界に２０センチほど空間がありそこに雑草が茂っていたため除去。
勢い余って竜のひげ等のグランドカバーの植物を植えたのだが、隣家から怒鳴り込まれる。
ここら辺の一帯は市街化の為に市による測量がもうすぐ行われるので、それに関してナーバスになっているのだろうか？
すぐに現地に謝りにいく。合って話をするとあいてもあまり強硬ではなくそのままで良いことになり一安心。
3月末で退去した部屋は４月の中旬にはリフォームが済んだのだけれど未だ空室。
時期的に転居が少ない時期なのでもう少しの辛抱か。

融資OK!!

とりあえず、銀行融資の承認出る。
金利先行き不透明のため、10月に建物が立ち上がる頃の金利適用。
０．８％の優遇、が受けられそうなので5年固定の変動で２．７から３．２％程か｡
その後の金利次第で売却かホールドか考えたい。
とにかく、あとは進むのみ。
建築契約。土地決済。建築図面決め。建築。決済引渡し。
その間に管理会社選定、入居募集。などなど。
忙しくなりそうです。

株

今回の物件取得に向けて、株の一部を売却。
売ってから、どんどん上がるのはなんだかなーって感じですが、まあこればっかりはしょうがないでしょう。

都区内物件

こちらは、融資の審査中。
こん月、２０日過ぎには決定するでしょう。

つくば

最近、一件空きが出ました。
和室に塩ビシートの部屋をフローリングに改装しました。部屋のレイアウトも見直して大工さんと相談してなんとか２０万以内におさめてもらいました。
なぜ２０万かと言うと、それ以上だとフローリング工事等の物件価値を上げてしまう改装の場合は、減価償却で長期間で償却することになり、収益を圧迫します。
実際２０万以内だと結構大変で若干妥協しなければだめなところも出てしまいます。
難しいものです。
また、１０年すぎると換気扇等が結構だめになるようで、１２件中既に２件故障による交換をしました。思わぬ出費です。
駐車場や植栽はできるだけ自分でやらないと、なかなか人任せではうまく行かないようです。
取り敢えず、現時点では不労所得という感じとはほど遠い，勤労所得といった感じです。

都内

まだどうなるかわかりませんが今取り組もうとしている物件の紹介です。
コンテナがあるところが予定地。地型がよく角地。道路付きは北と東で周りは現在駐車場になっている。近隣商業地なので１階は事務所か店舗限定の地域。

駅前のロータリー
近年、再開発が行われ首都圏の地方都市のような雰囲気。
生活感があり、学校、幼稚園、スーパーなど不足無く揃っているので生活がしやすそう。

すぐ近くにある児童公園。

人口の大きな落ち込みはなさそう。

銀行に挨拶

今日は会社を半休して今回お世話になるかもしれない銀行への挨拶。
とりあえず、こちらの情報といろいろなお話。昨年までと違って収益還元法のみでは、なかなか判断できないらしく先ずは土地の担保調査＆建物の見積もりに関する調査を銀行の第三者機関により調べるようです。最低１０日ほどかかるようです。

つくばS造アパート

先日引き渡しがあり、管理会社との契約もすませ、入居者への管理会社及び貸し主の変更通知をしました。今後、管理の詳細や修繕計画等を含め打ち合わせをしていきたい。
先日、管理会社の社長と打ち合わせた時に、立地的につくば駅に徒歩圏でありながら駐車場付きのメリットと昨年物件から５００m圏内にできたショッピングセンターのララガーデンつくばに勤めている人たちがかなり物件を探していたとのこと。またララガーデンには車通勤不可ということもあり潜在需要はかなり見込むことができると伺いちょっとほっとするとともに、今後まだまだ容積率的にかなり余裕があるため敷地内にもう一棟建てることも視野に入れて行きたい。
また入居者のほとんどは単身者であるため、フローリングへのリフォームやセキュリティー重視のキーや見栄えのするファサードのカラーリング、エントランスのリフォーム等も長期計画の中に織り込み、資産価値の向上を図りたい。
来年度の税制改革のために法人化のメリットが極端に減りそうなので、税金を払うよりは、適切なリフォームや新規物件（新築を含め）により所得の圧縮を図りたい。

買い付け3件目

先の２件は無理そうなのですが、今回は取り敢えず１番目で買い付けができた。来週銀行の担当者に会い融資に関して相談に行きます。

契約終了

朝からつくばにて契約。少し土地の境界に関する問題が発生し3時間もかかってしまった。
とにかく疲れた。それぞれに人間模様がありそれもあって...。
銀行とも先ほどまで打ち合わせ。あとは融資の実行を待つばかりです。

つくば物件分析

人口：将来人口推計

http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp 参照
これを見る限りにおいてはこの地域の将来的な人口増加による、潜在的な賃貸需要はあると思われる。また人口分布に関してもあまり偏りがなく老人が比較的少ない若い町と考えられる。筑波大や研究所勤めの単身者も多く駐車場＆TX徒歩圏内はメリットがある。
隣の研究学園駅まで２キロほどでありこれからつくばの副都心的な役割の葛城地区とのアクセスも良さそうです。

つくば物件詳細

道路付き：東８m公道　　
鉄骨造　　スレート葺き　　２階建て　　２棟全１２室　駐車場18台
土地９９１㎡　　建物：３９７.４８㎡
建ぺい率６０％　容積率２００％
間取り：和６/洋4.5/K3(33㎡)


現在満室 　駐車場14台賃貸中(駐車場１８台）

つくば徒歩物件

TXつくば駅徒歩15分（１２００ｍ）
S造築11年（H7年）
２K（３３㎡）×６戸が２棟
土地約３００坪駐車場１８台


[TXつくば駅はこの地下]

新年早々簿記合宿に行ってきました

通販大家さんで有名な金森さん主催の簿記セミナーに行ってきました。
http://www.28083.jp/
正月早々の3連休缶詰になって簿記会計の勉強してきました。
イヤー疲れてぐったりしながら家に帰って復習して翌朝さらに自習して・・・・・・。
こんなに頑張ったのはほんとに久しぶりだった。
2日目3日目は少しだけ楽にはなったけれど、何だかちょっと勉強もいいかナ！？なんて思うようになったのは生まれてはじめてかも！ホントに人生変わるかもしれないね！いや変えてみましょう。
http://machida.r-pbc.jp/mk.html