自動引き落とし
自主管理のスタジオの入金は自動引き落としでお願いしています。

外資系のファイナンス会社が代行をしているのですが、エクセルデーターで毎月違う金額にも対応しています。
都内のスタジオの場合、電気代が3つのスタジオと共用部の小メーターにより一括で来る電気代の請求を按分しています。そのため毎月請求額が変わります。

この代行会社は4営業前までにデーターを送れば引き落としが間に合うようです。

まだ引き落としのお客様の数が少ないためこちらの負担も大きいのですが、いちいち振り込みによる入金の確認をしなくて良いのがメリットです。

将来的にすべてをこちらで回収できればかなりこすとメリットもでてくると思います。
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# by ooya-taka | 2009-09-09 00:27 | いろいろ
防音物件のクレーム
先日ご入居の防音室付きのお部屋の方からのクレーム

①エアコンの不具合

②照明スイッチのショート

①に関してはダイキンの室外機の不具合によるガス漏れ
メーカーによる修理完了

ダイキンの対応はなかなか早く好感が持てます

修理完了のFAXも届き、メーカーによる無償交換となりました

ダイキンは全てが長尺配管が可能なコンプレッサーの物なので家電量販店の廉価な物より信頼感はあります(今回の防音室の配管は隠蔽配管で5メーター以上の取り回しがありました)

②に関しては、スイッチの交換を今回のリフォーム業者に依頼

立て続けに不具合がでてしまったお詫びの手みやげに手紙を添え業者さんに持って行ってもらう

すばやい対応にご入居者様も喜んでいたとのこと

ひとまずほっとしている

不可抗力にしろ、問題が起こったらすぐに解決をしなければ不信感が募ってしまう

今回の管理会社は自分の手配以外はこちらに振ってくるようだ

様子を見ながら最終的には自主管理もありかと思う

ただ、サラリーマンを続けながらだと会議や打ち合わせで電話にでられないのは問題なので

もう少し先の話になりそうです
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# by ooya-taka | 2009-09-05 23:32 | 物件管理
NPOの方とお合いしてきました
先日、北海道の某都市の介護系のNPOの方とお合いしてきました
そこの都市だけで年間数十人の方が孤独死されていて、今年は既に
昨年の数を上まわったとの事です。


この国に生まれた不幸です。





因みに孤独死とは二週間以上見つけてもらえ無かった場合に孤独死と呼ばれるそうです。

NPOではコミュニティサロンや在宅医療の為の医師や看護士の待機ステーションなども考えているようです。

当面はマンションの一部屋にLSサービスの待機ステーションを作り日常のお手伝や毎日のモーニングコールなどのサービスを開始する予定です。
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# by ooya-taka | 2009-09-03 19:44 | 物件管理
来週は遅い夏休み
仕事の進み具合でなかなか休みが取れなかったのですが

ようやく来週休めます^^

新築のプランニングやセミナーのついでに実家に帰ったり、

北海道に日帰りで行ったりするので結構すぐ終わってしまいそうです

その合間に自転車にも乗りたいですね〜


ところで、今月末で8割以上にあたる3物件80部屋の管理委託の変更をします

自主管理 PM会社による管理 管理委託を変更するものの3パターンになります

しばらくは注意深く様子を見て行きたいと思います

変更の理由と結果に関しては別の機会に書きます
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# by ooya-taka | 2009-08-23 01:12 | いろいろ
防音物件のリフォーム画像
1部屋目めは新婚カップルでファッション好き洋服がいっぱいある人向きのリフォーム
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2つあった和室を洋室に
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壁面収納、IKEAのパーツを組み込みました
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既存のキッチンにIKEAパーツでディスプレイ
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防音室

2部屋目は振り分けの部屋でルームシェアも可能な音大生向きリフォーム
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こちらは対面キッチン
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押し入れを改造したクローゼット

結果としては

1つ目には海外から帰ってきたばかりの一人暮らしの女性ピアニスト。

2つ目は某大手メーカーにお勤めのグランドピアノをお持ちの独身男性でした。

ほぼコンセプト通りのご入居者様だったとおもいます^^/
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# by ooya-taka | 2009-08-10 02:52 | リフォーム
解体開始とPOPの撤去
今日は午前中自転車に乗った後

都心物件の近隣の挨拶回りと、残る一件の境界確認。

今回の境界確定は2転3転4転.......と言う感じで毎日のように状況が変わり
測量士さん建築士さん近隣の方そして私も区役所に振り回されました;^^)

最終的には近隣の方のご意見で区の態度も変わる結果となりました。


その後、現場では解体も始っており業者さんともいろいろおはなし致しました。


次に横浜によって物件に置いてあったPOPやイーゼルを撤去。

御入居者様へのささやかなプレゼントとメッセージを置き

最終チェックをして帰ってきました。


今回は2部屋ともグランドピアノを弾くかたで一人暮らしの方に決まりました。

3DKですが実質防音室をのぞくと2DK(3連ドアを広げるとゆったりとした1LDK)

なので都心のひろめの1Kを借りることができる方なら単身者もありなのかもしれません。
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# by ooya-taka | 2009-08-09 00:12 | 新築
とある休日

「ぱぴ〜」

何だか嫌な予感!!

「ガッコまで送って行ける?」とムスメ024.gif

この日は築古組の合宿、8時に北千住ですーさんとautamnさんと待ち合わせなのだが......

結局待ち合わせとは逆方向に向かうことに。

猛スピードで引き返して集合場所に向かう。

ヤバい高速で事故している!!

何とか5分遅れで到着。

すーさんautamnさんごめんなさい!!

.....................................................

我が家の新車2ヶ月経過時点で既に5000キロ以上に.............;^^)
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# by ooya-taka | 2009-08-07 23:20 | 東京築古組
近況
7月1日にあった大幅な人事異動。

この1ヶ月半全く余裕がなかった......

まだ完全に夏休みモードにはなれない。

もう少し頑張ろう!!

........................................

不動産に関する近況

①都心物件官民、民民境界立ち会いがほぼ終了し、土地の面積がほぼ確定。

②北海道物件の管理会社を変更とその打ち合わせ。

③横浜物件と23区スタジオつき物件の管理会社変更。

④つくば物件の隣地に借りていたの駐車場約4台分の土地の返還。

⑤横浜防音室付きリフォーム物件2件に申し込み。

⑥都内物件ベンダー変更後の自販機売り上げ不振の打開策の検討。



詳細は次回から
.......................................................................................
自転車ダイエット7月は1100km走行
体重は1.1kg減(トータル−8.7kg)
現在73.7kg

自転車のおかげで体力とストレス軽減ができたのだと思う。

今月は休みもあるので1200キロ目標です。
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# by ooya-taka | 2009-08-07 21:35 | いろいろ
iPhoneG3にして1ヶ月
なかなか使いこなすまではいかないのですが、かなり面白い道具です。
自宅のパソコンはマックなので、相性も良いです。
iSyncやiPhoto、iTunesもなにも設定せずに使えます。
一番問題なのは、ソフトバンクと言うことでしょうか。
今使っているTX内ではWi-Fiが使用可能なのに、iPhoneには対応していません。
ここのインフラはインテルとNTTでやっているため、致し方ないとも思いますが、残念です。
iPhoneもNTTドコモならもっと普及したと思います。
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# by ooya-taka | 2009-07-08 08:36 | いろいろ
ファミリー向け防音室付き物件
最近、防音物件に特化した業者さんにお会いするようになって感じたのが、ファミリータイプで楽器可とうたっている物件でもちゃんと防音がしてある物件はほとんど皆無に近いのが分かりました。

学生用の楽器可物件はお互い様なのでほとんどまる聞こえでもクレームにならないようなのですが
普通の分譲貸しの楽器可物件ではかなりの確率でクレームになる。

それでも子供のお稽古程度なら何とかなるが、プロの演奏者の1日数時間のハードな演奏に耐えうる物はまずないようです。

コストはそこそこかかりますが、やはり方向性は間違えではないと確信しました。

後はマッチングを確実にできるように特化した業者さんを徐々に増やそうかと思います。

既に8部屋の防音工事を行ってきたので、ノウハウはかなり蓄積されてきました。

ネットに依る集客もそろそろ考えていこうと思っています。
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# by ooya-taka | 2009-07-04 13:11 | 防音
北海道物件をコミュニティーハイツにする
北海道物件の新しい可能性を創出する為に1年がかりですすめていました。
ようやく9月から開始する運びとなりました。
エレベーター付きの物件に限られますが、介護保険ではまかなえない日常のLS(ライフサポート)事業を提供するNPOさんと協力しながら運営する賃貸事業です。
医療機関等とのネットワーク等も今後構築して行こうと思っています。

従来の管理会社様ではPM的な動きに対応するのが難しいため、建物管理と入居及び入居者管理を分けて行う事になります。
24時間365日対応のコールセンターからPMに連絡が入りそこから各所に対応が行われます。
将来的には自主管理も可能な状況になる予定です。

NPOさんと地元不動産屋さん&札幌の提携業者さんと連携し集客を行って行く予定です

新しい展開になると思います。
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# by ooya-taka | 2009-07-04 12:57 | コミュニティーハイツ
歯が痛い…
今日、歯医者に行きました
痛みは無かったのですが、昔治した歯の奥に虫歯が出来ていたので治療しでもらっています

いままで意識していなかった歯なのにあ〜イタい
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# by ooya-taka | 2009-07-03 21:25 | いろいろ
路線価が出ましたね
一昨日、路線価格の発表がありました
平均で5%以上の下げですが、固定資産税評価額の価格とは連動していないようですね
21年度に入り固定資産税の評価額が出ましたが私の所有物件では北海道の物件以外はすべて前年より上がっていました
役所の作為的な操作を感じます^^

路線価ではH20年度からH21年度では▲1.4%~▲9%でした。
H19年度~H21年度対比では±0~+5%なので昨年が明らかにバブルだったのでしょう。


固定資産税評価が路線価より遅行指標なのか役所の税収を確保するためなのかは定かではありませんが
路線価▲9%の物件の土地は評価額では前年比142%の金額になっていました。
あまり違いすぎるので区役所のほうへ問い合わせをしてみたいと思います。

固定資産税に関しては調整してあり前年と変わらないのですが登録免許税と不動産取得税に関してはかなり影響しています。

詳しい方がいらっしゃればお教えください。
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# by ooya-taka | 2009-07-03 19:27 | 不動産投資
ダイエットその後
2ヶ月が経過しました
現在のデータ
体重75.8kg
体脂肪率22.5%
6月の乗車距離1085km
6月の乗車に拠る消費カロリーは31000キロカロリー
バスト+4センチ
ウエストー6.5センチ
ヒップ+-0

1ヶ月経過時点ではすべての数値がマイナスだったのが今回は筋トレの成果も出てきたようです!!
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# by ooya-taka | 2009-07-02 09:18 | ダイエット
自転車ダイエット1ヶ月経過
4月29日から始めた自転車ダイエットも既に1ヶ月以上経過致しました

結果は4/29日計測値 体重82.4kg 体脂肪率26.4%

6/5日計測値 体重77.1kg 体脂肪率23.1%

内蔵脂肪の数値もかなり改善しました

ここ1週間は足踏み状態

体が運動に慣れてしまい同じ運動だと消費カロリーが低くなってきたようです

筋肉量も増えると体重は増加傾向になる事もあるのかと考えています

このまま筋肉量が増えれば、いずれ基礎代謝も多くなりやせやすい体になるにといいと思っています。

昨日は雨の中、帰りの通勤バイク16kmをこなしました

今日は朝から雨なので、昨日の代わりに休養日にしました。

明日は乗れそうですね。

先週、TIME vxrsのオーバーホールをお願いしました

先ほど取りに行って少し乗ると・・・・・・全然違う!!いい感じ〜^^

ちょこちょこメンテはしていたのですがオーバーホールはやはり違います。

明日が楽しみです。



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# by ooya-taka | 2009-06-06 17:32 | ダイエット
プチプチ見学会
昨日、えのっちが東京に来ていたので急遽先日決済した都心物件の見学会を行った

はるちゃん&スーさんも同行してもらいました

その後飯田橋まで出て12時近くまでいろいろお話ししながら楽しい時間を過ごしました

TXの終電に乗って、いつもの通勤自転車で帰りました(飲酒はしてません^^)

みなさん楽しかったです!!

ありがとうございました
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# by ooya-taka | 2009-06-04 21:20 | オフ会
42条2項道路
2項道路とも呼びます

みなし道路とも言われます

42条2項道路は、法律上では建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、既に存在する幅員1.8m以上4m未満道路で、特定行政庁が指定をしたものです。

今回の都心物件は両面道路ですが、片方区道でもう片方は私道のいずれも2項道路です

区道側のセットバックは前面が要壁のため現況2m幅員に対し2mの後退が必要です

また私道側においてもセットバックが発生します。

セットバックした土地の所有権はもちろん有しますが容積および建蔽率に関しては除外されます。

固定資産税に関しては供与部分に関しては免税されます。

またセットバック時に壁の撤去などの費用も区の方から助成金が出ます。

私道持ち分は今はありませんが建築の際、セットバックが必要なので結果的に私道の一部を持つことになります。

今回のプランニング見当たり建築や土地に関する法律に詳しい弁護士の先生に有料相談に行ってきました

この私道(2項道路)は5名の共有持ち分なのですがその大半の持ち分を持っている方から、私道を通る建築業者さんや不動産屋さんに対して「ここは私道だから通らないように!」

と言われた経緯があり、今後の事も考え専門家の意見を伺いに行きました

『特定行政庁による建築基準法第42条第2項の規定に基ずく道の指定は、その対象となる土地の所有者その他の利害関係人の意思に関わりなく、特別行政庁がその職権により公権力によって一方的に行うものであり、その結果、一方で個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生ずるのであるから、特定行政庁がこれを行うには、そのようにするに足りる公益上の必要性が存在することを要するものというべきである』
ちなみに東京都の場合2項道路の指定は昭和30年に知事の告示により一括で行われています。

2項道路として認定されると、第三者であっても(所有権などがなくても)、その道路を通行できます。そして、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有するとの判例があるようです

法律的に問題なくても近隣の方とお話しあいをして理解して頂くのが良いのかと思います

両面セットバックにより有効敷地面積は減ったのですが、両面道路が使用可能になりプランニングの自由度は格段に上がります

また将来的な土地利用のしやすさからの物件価値の向上も見逃せません

3分割可能=それぞれ10〜12坪に分割すれば都心狭小建築マニア向け土地として面白いです。

この物件の同じ通りの売り土地が「東京R不動産」に出ています

エンド向けでしょうが結構良い値段しています

6月には境界確定を済ませ建築確認を申請したいところです
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# by ooya-taka | 2009-05-30 06:51 | 物件
つくばの空室埋まりました
4月末に空いた2部屋

連休までに1部屋申し込みがあったが
部屋が広すぎると会社から指摘され、キャンセル。

その後なかなか決まらなかったのですが
法人契約で2部屋一緒に決まりました^^

リフォーム済の33平米の1K
居室は10帖以上収納も1間半の天井までの大型クロゼット付き

カラーモニターホン、デジタルロック、地デジ&BS対応ケーブルTV、bフレッツ、等々
車も2台OK.

客付け専門業者さんは、「これなら、少しエリア外の方でも引っぱって来れるね!!」
と言ってもらってすこし甘く見ていましたがようやく決まりました。

しかも2部屋とも。

やはり嬉しいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

後は防音リフォーム中の横浜物件に集中できます。

実はこちらの部屋、近所の方に新築建て替えでお貸ししていました

リフォーム済の部屋を半年だけお貸ししたのにぼろぼろにされてしまいがっかりです

外資系の保険会社の営業マン。ほぼクレーマー

入居当時から何かと文句を言い続け、原状回復にもこちらの見積もりに文句を付けられ

管理会社の弱腰もあって結局かなりの出費になりました

本当にすぐ近所の方なので今後の事も考え泣き寝入りになりました

ちょっと悔しいです!!

明日はそのリフォームの状況を見にいきます。
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# by ooya-taka | 2009-05-22 22:31 | 物件管理
都心物件の決済
かなり長くかかりました

都心築古物件の決済

ようやく終了致しました

とはいえ、新築に向けようやく始ったと言う感じなのですが.....

まだ問題もいろいろ残っていますが....

一つずつ解決して行こうと思います

都心の良い土地を安値で手に入れる事を考えれば

こんな事は些細な事なのでしょう

がんばります^^
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# by ooya-taka | 2009-05-16 06:26 | 不動産投資
自転車通勤の帰り道に火事!!
今日は昼間の気持ちのいい天気が夕方には一変しすごい突風が吹いていた

自転車の最大の敵は風なのです

ひいひい良いながら向かい風に突入しました

行程の半分ほど行ったところで、砂煙が目にしみる〜と思っていたら

砂煙ではなく本当の煙!!

歩道付きの道路の縁石にたまった雑草にタバコかなにかの火がついて

くすぶっていました

風が強く吹くと炎まで出ています

こんな風なので急いで消防に通報

10分ほど待っていたら10台以上の消防車が集まってきました

1台目の放水ですぐに消えたのですが、大事に到らず本当に良かったです

近所のおばさんに、感謝の言葉を戴きました

その後、消防の方の事情聴取を受けまだ収まらない騒ぎの中帰途につきました

火事は本当に恐いですから、ポイ捨てタバコはやめてほしいですね!

ちょっとした火の不始末が貴重な生命や財産が失われてしまいます

想像力の欠如した方が多くなっている気がします
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# by ooya-taka | 2009-05-14 23:19 | いろいろ



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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