上棟式
先日、水曜日

上棟式を行いました

組長、棟梁、職人さん、工務店さん、仲介業者さん、家内、母親

総勢20名弱

皆様本当にありがとうございました

今後も事故なく、無事出来上がることを祈念致します
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# by ooya-taka | 2009-12-05 00:29 | 物件
これってブルーオーシャン??
競合物件が極端に少ない

参入障壁が高い→ノウハウと資金が必要

潜在的なニーズがある

........................................................

物件とユーザーのマッチングが難しい

ノウハウはある程度しか参考にならない、場合によってはクレームの嵐

家賃も高額になってしまい支払える方も少なくなる

........................................................

防音物件

今後もあまり増えないと思います

でも、個人的には増やして行こうと思います。

失敗した数だけノウハウが蓄積されてきました^^
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# by ooya-taka | 2009-11-11 23:45 | 不動産投資
管理会社による入居者審査
先日入った東京都区内物件の入居申し込み

管理会社による審査に通らなかったようです・・・

今回の管理会社は、自社による家賃滞納保証を付けているため

結構審査は厳しいようです。



そうこうしているうちにもう一件の申し込みが入り

そちらの審査は無事通りました^^

この物件、管理を変えてから4件退去通告又はその可能性があるクレームが有り心配していたのですが

そのうち一件は退去キャンセル、クレームも無事解決、2件の退去後の入居付けもスムーズに終わり

本当によかったです!!

コレでこちらは満室に戻りました。


結局、先月と今月で1件ずつ入れ替わったのですが、礼金ゼロと0.5ヶ月。

結構厳しいです。

その代わり若干(3000円)家賃を上げることができました。



悪い時期の割りに早く決まりほっとしています。


昨日退去の防音室付ファミリー物件(横浜)も早く、内見のできる状態にしておきたいところです。


がんばろっ!
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# by ooya-taka | 2009-11-11 12:52 | 物件管理
自転車のイベントと新築物件の打ち合わせ
今週末は行きがかり上引き受けてしまった市のサイクル協会理事として

翌日に控えた、サイクルオリエンテーリングなるものの準備を済ませた後

都内で新築の打ち合わせ。深夜までかかってしまいました^^

本来予定をしていない打ち合わせを行ったのは、今回の新築物件入居に前向きな方のリクエストに応えられないかを協議することでした。


ほぼ全てに関してクリアーできそうなので、その旨を仲介業者様にお伝えすると正式に申し込みをして頂けるとのお話。(家賃以外の条件すらまだきめていないのですが.........。)

実際まだ影も形もない物件なのですが、タイミングを逃すと縁が無くなります。

まだ資料不足のため、口頭で何人かの方にお伝えしただけでした。

本来は11月後半から12月にCGを作成し募集を開始する予定です。

資料をお待ちの業者様、個人でお問い合わせいただいている方、今しばらくお待ちください!!

今回の件で、早い段階でご予約のお客様に対して相応の特典があれば早期予約も可能ではないかとも思います。

詳しいお話はいずれまた。
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# by ooya-taka | 2009-11-08 20:16 | 新築
秋の総会
先日都内某所で40名以上の方が集まり東京築古組秋の総会が執り行われました。

ちょうど1年が経過し、今後の組の運営等に関する承認や新設分科会の発表が行われました。

その後、いろいろな方とお話。

時間がすぎるのは早いですね、2次会にも行きましたが

あっと言う間に時間切れ、終電に何とか間に合い帰り着きました。

皆さん、こんごともよろしくおねがいいたします^^

こんな時は都心から近いところに住むのも良いかな〜なんて思います。
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# by ooya-taka | 2009-11-05 21:52 | 東京築古組
都区内物件
先週、都区内物件の退去があり

その確認と管理会社と打ち合わせに行きました

部屋自体は看護士の方がお住まいだったのですが

勤務地変更のため、半年での退去

退去の状態でもかなりきれい

クリーニングのみで大丈夫そうです

その後、管理会社の管理部門の方と募集部門の方とお話

なんと、既に昨日内見の方が申し込みをしてくださったようです!!

審査が通れば契約になりそうです^^

この物件、9月から管理会社を変えたのですが

その時点で1件退去予定でその後2件退去通告

また、クレームで1件退去を考えている方がいて

場合によっては4件の空室になるところだったのですが

1件目は先月半ばに無事決まり、退去予定の1件は転勤が無くなり

退去のキャンセル

クレームのお部屋は、じっくりお話を伺いこれも無事解決

そして今日、先週退去のお部屋に申し込みを頂きました


これから年末年始にかけて横浜の防音室付きファミリー物件と

防音スタジオの退去予定があるので

営業をかけているところです

ファミリー物件は2件ほど内見予約

防音スタジオは3ヶ月前の通告なので来年の1月末までに

テナントさんを見つけたいと思います


また、都心新築物件も着工と同時にかなり前向きな入居お問い合わせもあり

なかなか楽しみになってきました
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# by ooya-taka | 2009-10-31 22:23 | 物件管理
すーさんRC物件見学会
今日はすーさんの物件見学

会社をお休みし、RC築浅デザイナーズ物件に行ってきました^^

首都圏某駅徒歩圏、4階建てで、コンクリート打ちっ放し

かっこいい!!室内も天高の高い細部にこだわった仕様でした。

新築にあたり、いろいろ工事関係で苦労をされた様子もいろいろ伺いました。

新築は新築で大変なことも多いのですね。

鈴木さんいろいろありがとうございました。


私の新築物件は木造なので、ボリューム感はかなり違うのですが

新築はいろいろなことが起こりがちです

先日から提出している建築確認申請がかれこれ1月になってしまいましたが

今日現在、まだおりていなかったのですが

ついさっきようやくおりたとの連絡が入り049.gif

来週早々の着工になりました

2週間遅れですが、何とか遅れを取り戻すように頑張ってくれるとのこと

よろしくお願い致します!!
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# by ooya-taka | 2009-10-23 22:15 | 東京築古組
今度はお台場へ
先週、土曜日は出勤だったのですが

某自転車屋店長からお誘いの電話

「takaさん明日、お台場でTさんがでるトライアスロンの日本選手権があるんだけど、皆で応援ツアーに行きましょう〜^^往復で80㎞から100㎞だからあっちでお昼して帰ってきましょ!」

計画の無さで有名な某店長、若干の不安はあったのですがよく一緒に練習しているTさんの応援ならばと喜んで参加致しました。

朝7時に集合、既に10名以上集まっている

安全な河川敷を中心に都内まで、スタートは11時なので余裕があり皆ゆっくりモード

レインボーブリッジの下まできたところ、自転車では渡れないことが発覚!!

大急ぎで築地まで戻り晴海埠頭からお台場へ

結局スタートには間に合わなかったのですが

スイムからバイクへのトランジッションには間に合いバイクとランの応援をしました。

結果はぶっちぎりの優勝!!!

特にランニングパートはすばらしかった

Tさんおめでとう!!

優勝インタビューの後、皆と固い握手

日本一の選手と一緒に練習できるのはすごいことだとこのとき始めて実感しました



結局往復135㎞^^

信号のストップ&ゴーの続く都内は練習には向きません

肉体疲労ではなくストレスの為結構疲れました


そしてみんなでつくば近郊の環境の良さを実感して帰路につきました
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# by ooya-taka | 2009-10-20 22:49 | ダイエット
体育の日
11日はほぼ1週間ぶりの自転車!

秋雨とそれに続いた台風やセミナーなどでこの1週間ぜんぜん乗れてませんでした

そこで行きつけのショップのツーリングに参加

栃木県の益子まで往復170~180キロのロングツーリングです

いつものように朝8時から出発

練習会のように途中の30キロポイントまではレースペース

その後、いくつか峠を越えて益子の市街に到着

コンビニで昼食をとり帰途につきました

何とか暗くなる前の夕方4時前には無事到着!!

一週間ぶりなので、かなり疲れましたね
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# by ooya-taka | 2009-10-15 13:03 | ダイエット
地鎮祭無事終了
今週の日曜日

雲ひとつ無い快晴!!

実家から始発に乗って直接現場へ

神主さんはもう準備に入っていました


その間、近隣へのご挨拶と内祝いをい届け

1時間弱の地鎮祭。

無事終了いたしました^^
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# by ooya-taka | 2009-10-15 12:52 | 新築
建築コスト削減セミナー
今日は一の宮で低コストでRCを建築している物件の現場見学会に行ってきました。

建物自体は素晴らしい出来で、分譲物件と遜色ない物でした。

天高2.8m2.2mのハイサッシ、1620の風呂、ジンダイのキッチン等。

いろいろ勉強になりました。

こんな建物が、近隣に出来ない事を祈りましょうか^^


建物の出来の割には、家賃が安く差別化は素晴らしいと思いますが、
かえって、首都圏の賃貸需要の強さを、思い知りました。

ところで先月に退去のあった部屋に申し込みがありました。
この前、物件にいる時に内見に来た方がきめてくれたようです。

隣の駅に出来た新築物件と比較してから決めてくれたようです。
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# by ooya-taka | 2009-10-10 18:49 | セミナー
3連休の予定
初日の土曜日は小林さんのHCSによる

新築マンション現場見学会第2回目で名古屋方面にいってきます

RC(PCではありません)逆梁&天高3m、広大な床下収納等、

差別化した『デザイナーズ』マンションを坪単価30万円台で新築している物件の

現場見学会3回シリーズの2回目です。

なかなか見応えがあります。

その後は懇親会には出ないで、豊田の実家に帰ります。


翌日は始発で東京に戻り、9時から建築会社と工事請負契約

その後、地鎮祭を執り行います。



月曜は久しぶりの自転車でのロングライド

益子まで往復180km走る予定です

天気も良さそうなので楽しみです^^
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# by ooya-taka | 2009-10-09 00:19 | セミナー
インフルエンザ
中学生の息子が昨日から熱を出し

本日、病院でインフル A型との診断

リレンザを処方してもらう


今日は朝から会社でもマスクを着用

会社の指示では家族が発病した場合、病院で検査を受けろとのことだが

こちらはまだ症状もなく熱もない為

一応会社のあるビルのクリニックに確認したところ

やはり熱などの症状がでていない場合は検査しても意味がないらしい



結局、マスク等をしてできるだけ、他の人とはなれて仕事をしなさいとのこと

そして症状がでたら会社には来ないようにと念を押されました

来週、展示会なんだけどな〜
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# by ooya-taka | 2009-10-06 00:01 | いろいろ
しょぼくれサミット
先週土曜日

すーさんに誘われ銀座で飲み会

一体何の集まりか??

とにかく笑って過ごした5時間でした


たろさんありがとうございました。
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# by ooya-taka | 2009-10-05 23:46 | オフ会
建物融資の打ち合わせ
先週の連休明け

新築物件の建物に関する融資の打ち合わせに行ってきました。

土地の官民及び民民の境界確定がようやく完了し建築確認を提出。

プランもほぼかたまったため、融資の実行の打ち合わせです。



土地の面積と建物の延床面積などが、若干減る為

もう一度稟議を通す必要があるとの事です。

他の物件のレントロールや最新の評価証明も再提出しました。

しばらくは、電話も頻繁にかかって来るでしょうね。

今週末は建築士さんや大工さんと打ち合わせです。

今頑張らないと後悔します。
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# by ooya-taka | 2009-09-29 09:26 | 融資
ウタゲが開催されました
vitto組長のブログランキング1位獲得記念の特別ウタゲが開催されました^^

組長おめでとうございます!!


vitto組長の貴重なお話やそこに集まった皆さんと楽しいお話をさせて頂きました。

ただ今回は飲み過ぎてしまったようで

後半、やたらとすーさんに絡んでいた気がしますが

はっきり言ってあまり覚えていません

すーさんごめんなさい!!



今日は二日酔いがひどく昼までぼーっとしていたのですが

都内物件の来月末の退去の通知で目が覚め

先日退去済で原状回復済のお部屋を見に行くことにしました。

部屋を確認中に内見のお客様!!

すかさずウォシュレット新設&ミラー設置をお伝えした。

なかなか好印象、決まってくれると良いですね^^




その後、自主管理のスタジオ部分のメインテナントのギタープレーヤーの方とも

お会いしていろいろお話をさせて頂きました。

スタジオ内部でお話をさせて頂いたのですが

非常に整理された空間で充実した仕事をされているご様子

音楽仲間の方からスタジオが空いたらぜひ知らせてほしいとのこと

頼もしいお話、ありがたいです。

末永くお付き合いさせて頂きたいと改めて思いました
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# by ooya-taka | 2009-09-20 21:25 | 東京築古組
建築確認申請
ようやく建築確認申請までこぎ着けました^^

この案件、契約後1週間で売り主様がお亡くなりになり

決済まで若干時間がかかりました。

その後、周辺の民民及び官民の査定に少々時間がかかりました。

そちらの方も何とか無事終了しセットバック後の面積も確定致しました。

今回の測量士の先生には本当にきめの細かい対応をして頂き大変感謝しております。

建物も無事取り壊しが終了しました。

地盤はあまり良くないようで若干の地盤改良が必要です。

それでも当初心配された、よう壁下の建築制限も最小限に治まり

よう壁からのセットバックも予想より少なく済みました。

私道の42項道路の使用に関しての近隣の方との申し合わせはありますが

弁護士さんに確認しても法律上は問題ないので了承致しました。

連休明けに銀行と打ち合わせ、10月初旬には着工の予定です。

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最近、斜め前にできたマンション

なんと、分譲!!

1R、2380万円台〜メゾネット3LDK1億500万(高い!!)

9戸中7戸販売済!!

安普請なので賃貸かと思っていました^^

この辺りはエンドに売れば結構高値でいけそうです。

うちの土地は両面設道なので狭小戸建てなら3戸に割れます。

前面道路が全てセットバックすればいざと言う時の出口戦略には問題はないようです。

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ご近所の和菓子屋さんの豆大福(直線距離で数十メーター)

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おいしいです^^
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# by ooya-taka | 2009-09-16 23:55 | 新築
不動産取得税
都心物件の取得税の通知書がきました。

建物にも若干かかっているので、こちらは滅失登記の件を伝えるつもりです。

土地はやはり結構高いですね!!

上物を建て、条件に合えばかなり免税になりますが

今回は個人の土地上に法人での建築の予定

そのため免税は受けられません。

法人は地代を個人に支払いますが、収益は法人に計上します。

税理士さんと相談した結果、そのように決めました。
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# by ooya-taka | 2009-09-15 23:07 | 税金
自転車ダイエット5ヶ月経過
ダイエットを始め、はや5ヶ月。

72〜73kg台になってきました。

自転車の練習会でもAグループについて行けるようになりました。

不動峠も16分台前半になり15分台も可能になってきました。

もう一息です。

後3kg!!
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# by ooya-taka | 2009-09-14 22:43 | ダイエット
新築物件の打ち合わせ
先週末、新築物件の打ち合わせに行ってきました。

前回までで、ほぼ大枠はかたまってきました。

今回は見積り関係と建築確認提出前の最後の打ち合わせです。

5時間以上かかりましたが、なんとか予算近くまで見えて来ました。

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# by ooya-taka | 2009-09-14 19:36 | 新築



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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