「ほっ」と。キャンペーン
大家さんの会合同懇親会に参加しました
一昨日の夜、全賃フェアーが東京で行われているため、全国の大家さんの会合同で大懇親会が行われました。
200名ほど集まり、いろいろ情報交換の場になっていました。
久しぶりにお会いした大家さんともお話ができ楽しい時間を過ごさせて頂きました。

複数の方からブログの更新がない事をご指摘されました(^^;

すこしづつ更新しようとおもいます。
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# by ooya-taka | 2011-07-14 05:54 | オフ会
若手建築家4名による「賃貸住宅のあり方」展
文京区の物件でお世話になった建築士の進藤さん達のイベントのご紹介です。

若手建築家4名による「賃貸住宅のあり方」展

◆12月3日(金)19:30~のオープニングイベント
(無料)

是非お越しください。楽しみにしております。

当日は会場である創作料理主人 華さんによる
スティクフードやエビス生ビール、白ワイン
を準備してお待ちしております。

多くの大家さんに若手建築家と交流できる会が
出来れば、大変うれしく思います。

展覧会案内ページできました。
http://www.be-fun.com/event/

建築家紹介
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
4人の建築家は、デザインコンセプトに特化した
建築を造っています。
満室経営、差別化のヒントになれば大変うれしい
です。

◆川辺さんは

kawabe-office.com/
プリズミックさんとRCの賃貸住宅を多くてがけ
られています。(社長は元エイブル取締役の早川社長です)
http://www.prismic.co.jp/
http://www.prismic.co.jp/campany/
賃貸住宅でたくさんグッドデザイン賞を受賞されて
います。
http://www.prismic.co.jp/awards/index.html

◆中永さんは
http://nakae-a.jp/
金沢と東京で事務所を経営、それぞれで賃貸住宅を
建築しておられます。

最近では韓国で賃貸住宅の企画、講演会(300人)で
講義されるほど、韓国で期待の新人建築家です。

アールエイジの極小賃貸住宅も得意です。
http://www.early-age.co.jp/

◆中川さんは
http://www.bariquant.jp/
設計事務所、工事会社取締役を経て建築設計事務所を
経営。賃貸住宅を得意として、施工側からのコストダウン
が得意です。

ブログが大変面白いです。
http://www.bariquant.jp/note/index.html
http://www.bariquant.jp/cat22111852/index.html(スタッフブログ)

◆進藤さんは
http://www.be-fun.com/
あかちゃん、コテツさん、メグママ、デザイナーtaka
多くの有名大家さんの賃貸物件を大家さんと一緒に造っていく建築家です。
利回り、使い勝手、デザインを総合的にプロデュースして、10年後も戦える
物件作りを目指して、設計物件すべて満室経営をモットーとしています。
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# by ooya-taka | 2010-11-30 01:40 | 新築
最近の事
ブログを更新しなかったのは
10月、11月で退去が3物件で有り、リフォームや案内でバタバタしていたせいもありますが、中学生の息子とのことで色々あり書く気にならなかったのが正直なところです。
それから自転車で落車して左肘の靭帯断裂とはくり骨折をしてしまったのでパソコンのキーボードうちが面倒臭かったのもあります。

息子の事は、いろいろな方のご協力により、少しづつ良い方向に向いてきたようです。皆様に感謝しています。
また、肘に関しては3週間していたギプスもようやくハズレこれからしばらくリハビリに励みます。痛いので嫌なんですが……。

物件に関しては、つくばが10月上旬の退去の予定だったため、いつもの大工さんに前もって頼んでいたのが前の仕事がどうしてもおわらず、初めての業者さんにお願いしました。
結局、打ち合わせと、見積もりなどで、出来上がりが10月末になり、タイミングをはずしました。
出来栄えは、結構満足出来るものですが、なかなか決まりません。

次に横浜の防音室着きファミリータイプの退去が11月中ばにありました。
ここは、数件の内見予約があり、物件ブログを見た方の内見を自分達で御案内。
結局、3組の方を2週間に渡ってご案内して、3番目の方にきまり、昨日ご契約させて頂きました。

3件めは、11月27日退去の江戸川区物件。
こちらは、法人契約を5月にしたばかりの部屋なのですが、あまり使わずにすでに退去済みでした。
2件申し込みが入り最初に決めていただいた女性が明日からご入居になります。

3件中、2件はスムーズに、ほとんど空室期間も無くきまりましたが、今迄順調にきまっていたつくばが苦戦中です。

内装のできばえは今までの中で一番良いのであまり心配していないのですが、
今までもつくばの入退去は1から3月に集中しているので年明けになる可能性もありますが、何とか年内に決まるように、頑張りたいと思います。
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押し入れから1.5間のクロゼットへ変更  これは今回のヒットかなり収納しやすくなりました^^
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新品2口レンジ付きキッチン  今回の業者さんは面材の張り替えよりキッチンの変更の方が安いとのこと、あまりエコではないがレンジ付きで5万なら良いかも。
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サーモ付きシャワー
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実用重視のシャンドレ
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後はいつも通り
デジタルキー、カラーモニターインターフォン、ウォシュレット、Bフレッツ、ケーブルTV、エアコンほぼ新品になっています。
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# by ooya-taka | 2010-11-29 19:32 | 物件管理
東京築古組総会
昨日、銀座の端っこで東京築古組の幹事会及び総会が行われました。

築古組の会員数は50名

そのうち40名強の参加がありました。

退会があれば随時再募集致します。

現在は募集をしておりません。

基本は大家同士の相互扶助で会費はありません。

それぞれのメンバーが、会員の為に貢献する事を考えて行動を起こす事が理想です。
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# by ooya-taka | 2010-11-22 08:01 | 東京築古組
銀行担当者の転勤
数ヶ月前に、T銀行M支店の支店長か、転勤。
担当の次長さんも先日、転勤との辞令が出たこと。
先週は、メガバンクの融資担当者が転勤のご挨拶と後任の方のご紹介にいらっしゃった。

最近の融資の状況や金利のお話しをしました。
日銀のゼロ金利政策もニュースになっていましだ。
期間によっては、変動より固定のほうが低い場合もあるようです。
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# by ooya-taka | 2010-10-08 17:52 | 融資
川村龍平氏を招いてのセミナー
築古組財務金融分科会主催で川村龍平氏を招いてのセミナーに参加いたしました。

ご出身がメガバンクの債権トレーダーということで、グローバルでマクロなことから、大家さんとしてのミクロな部分まで大変興味のある内容のセミナーでした。

ソブリンリスク、怖いですね。
かなりやばい感じです。

その後、会場の桜丘ワヰン酒場さんで懇親会。

ワインを飲みすぎてしまったようで、ちょっと二日酔いです。

準備やお世話をしていただいたジェービルさん本当にお疲れ様でした。

ありがとうございました。
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# by ooya-taka | 2010-09-14 15:32 | 東京築古組
取手花火大会
取手の花火大会に息子といく

自転車仲間のAさんのマンションのルーフバルコニーにご招待してもらいました^^

中3の息子はトライアスロンンをやっているおじさんやおねーさんに

絡まれながらも、結構楽しんでおりました。

親ではなかなか言えない様な事も

結構ズバズバ言ってもらい

結構刺激になったようでした
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# by ooya-taka | 2010-08-15 20:07 | 自転車
笠間
つくばの奥の里山の先に笠間はあります

(水戸からは50号ですぐです)

つくばの先の里山は、以前八郷村と呼ばれていた

大変美しい里山です

(今は合併して石岡市になりました)

フルーツラインと呼ばれるなだらかな丘陵から

道祖神峠を越えると笠間になります

この道は自転車でもよく通りますが

本当にいつ通っても気持ちがいいところです

沿道にはおいしい豆腐とそばを出すお店や

カフェもあります


今日も笠間で焼き物のギャラリーに行ってきました

行きつけの『nico』さんで

この秋ご結婚予定の建築士さんへのプレゼントを選ぶ


帰りも同じコースでゆっくりと2時間かけて帰る

高速は混んでいる様ですがこちらは至ってのんびりです^^
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# by ooya-taka | 2010-08-15 19:59 | いろいろ
管理物件回りと私のブレーン
新築物件の入居者様とのお話しと現地調査、ご一緒した設計士さんと色々お話しをさせて頂きました。

木造の居室部分の音漏れに関するもの。

防音のノウハウを生かし、改善をお約束する。

気になる騒音の周波数を効果的にカットする方法を検討する。

防音材料のメーカーさんと建築士の方と、防音施行の大工さんとそれぞれ相談をしています。

より良い物件にするために、また今後のノウハウの蓄積のためにも前向きに対処して行きたいと思います。

その後、設計士さんといろいろな情報の交換を近くのカフェでさせて頂きました。

その途中、今回の物件でお世話になった測量士さんが作業しているのに出会う。



近隣の物件で区からの依頼で位置確認の作業をしていました。

ご挨拶と少々立ち話。優秀な測量士さんなのでいずれまたお世話になる事もあるでしょう。

そこから40分程地下鉄に乗り、先日申し込みのあったの物件のスタジオの中を確認に行く。

外回りや内廊下なども見回る。

いつもながらきれいにお掃除が出来ている!!

都内2物件と、横浜、つくばを同じ掃除業者に清掃を依頼している。

それぞれの物件近くの方を探して頂き、指導とチェックをして頂いている。

どこもいつもきれいになっているのは本当に嬉しい限りです!

掃除は全ての基本です。

気をよくして帰途につきました。

関係者の皆様、今後とも宜しくお願い致します(^^)
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# by ooya-taka | 2010-08-11 23:39 | 物件管理
地方の高利回りと都心の中利回り
不動産投資をインカムのみに限定すれば、都心であろうが地方であろうが
ひたすら高利回りを狙うのもあながち間違えではない。

もちろん、都心でも地方でも高利回りには相応のリスクがあり、
それを解決する能力(ノウハウ)や胆力と優れた物件選別能力が必要です。


地方の高利回りRCと都心の高利回り借地物件は
類似したタイプの投資方法です。

フローを享受しいずれ早期に売却するか、その物件と最後まで添い遂げる(抱き合い心中とも言われますが....)かどちらかになってしまう。
ただ借地の場合は、底地の『地下げ』も可能ではありますね。


銀行の融資の考え方は常に変化し続けるため地方のRCに対する融資が渋くなった場合
不動産価格が極端に下がる可能性もあります。現実に融資がつかない地方テナント物件などは利回り20%から40%などのものもめずらしくない様です。(現金で買える人の独壇場ですね!!)

そうなると早期に売却する選択肢が無くなってしまう可能性が出てきます。

持ち続けるのが唯一の選択肢になる場合もあります。

持ち続けるにしても修繕や空室等30年も先の事は誰にも分かりません。

地方高利回りは比較的若い投資家が行うべきだと考えています。

自分がある程度の年齢に達した場合、家族に迷惑がかからないのは断然都心駅近物件です。

どんなときにも潰しがききます。場合によっては入居者に退去してもらい更地に戻すのも
比較的簡単です。戻した更地にはエンドのお客様に容易に売却できるからです。

自分自身では一般的な定年の年齢までに、地方物件を処分し都心物件にシフトしたいと思っています。

もちろん都心だからとはいえ空室問題がない訳ではありませんが、

集客さえ間違わなければいろいろな手段が使えます。
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# by ooya-taka | 2010-08-10 09:53 | 不動産投資
今日から夏休み!
今日から週末まで夏休みです。

昨日まで休めないのではないかと思うほどの忙しさで(暑さもあり)ややぐったりしています。

昼間から『プシュ!!」いい感じです。

麦酒風味飲料を頂きます。

最近、アルコール分 0% のものが増えています。

以前は鼻に抜ける匂いに違和感があり、余り好きではなかったのですが、

最近のものは結構いけます^^

個人的にはサントリーのAll-Freeが好きですね。


あとは、ドイツのゲステルも美味しいです!

これはアルコール分0.5%未満との事なので注意が必要ですが.......。(でも安いので魅力)



アルコールのようにカロリーが高く無いし、脱水にもならないので暑い夏にはこちらの方が

良いような気がします。


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# by ooya-taka | 2010-08-05 20:23 | いろいろ
エアコンの施工不良
新築物件のご入居者様から入電

『防音室のエアコンから水が漏れて使えない状態になっております!』

すぐに工務店に電話。

施工した空調屋さんから連絡を入れてもらう約束をする。

ただ、ここのところの猛暑で空調屋さんも大忙しのようらしいが

施工不良の可能性もありとにかくすぐに対応するよう指示。

工務店にはとりあえずすぐに物件に行ってもらう事に。

この施工業者、同様の施工不良を別の部屋でも起こしている。

こんなご時世で、技術力のない業者はいずれ淘汰されると思います。

一つ一つ誠実な仕事を心がけたいものです。
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# by ooya-taka | 2010-08-05 18:12 | 物件管理
首都圏物件の状況
現在地方物件にて、大規模修繕を行っている最中なのですが、

詳細は後日ご報告したいと思います。

首都圏物件の状況としては、5物件6棟の居室はとりあえず満室。

唯一の空室は都内23区内の、プライベート防音スタジオ1室です。

かなり防音性能は高く、自信を持っている物件ですが、

スタジオと別にどこかに居室を借りなければならず、

それが障壁でなかなかきまりません。

スタジオの上にある居室は現在満室です。

居室は管理会社にお願いしておりますが、スタジオは自主管理なため、

タイミングがむつかしくなってしまっています。

そんな物件にもようやく申し込みが入りました。

あすお会いしてお話しする予定です。

決まると良いのですが。




<共用ラウンジ>
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<スタジオ内部>
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# by ooya-taka | 2010-08-05 17:40 | 物件
防音新築物件の鍵引き渡し
昨日夜最後の一部屋の鍵の引き渡しを致しました

今回のご入居者様ご夫婦は、おあいしてお話しているだけで、気持ちが良くなるオーラを持っている方達です

末永くおつき合いが出来ると幸せです。
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# by ooya-taka | 2010-07-02 08:30 | 物件管理
都心新築防音スタジオ付き賃貸デザイナーズ

4月に完成した防音スタジオ付き賃貸デザイナーズ物件ですが、完成時には4戸中3戸のご契約をいただきました。
無事3件の引っ越しもすみました。

先日、残る1戸にもご契約をいただきました!

地下鉄駅から徒歩1分の物件ですが、回りは大学の敷地や昭和の風情を残す閑静な住宅街。

派手さはないけれど、住むにはいい環境です。

将来、2人の子供の手が離れたら自分たち夫婦で住むのも良いかと思います。

徒歩で行ける駅は5線6駅。

自転車ならターミナル駅3駅に10分程度。

また企画したいです。
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# by ooya-taka | 2010-07-01 09:28 | 防音
地方物件の大規模修繕
地方物件の大規模修繕を計画中です
屋上防水と揚水ポンブ、エントランスや各部屋の設備関係の更新等です。

昨年末から数社から、現地調査及び見積りを取っていました。
最終打合わせに来週始めに行ってきます。

修繕資金の融資は政策金融公庫でお願いしました。
融資も無事実行されたのであとは工事内容の細かい打合わせです。
限られた予算で最大の効果が得られる様にしたいです。

政策金融公庫は初めてのおつき合いです。
空き担保に根抵当を付けました。
あまり大きな金額ではないので、返済が進めば今後も修繕用の資金として使えそうです。
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# by ooya-taka | 2010-06-29 20:01 | 物件管理
最近思う事
《きれい事のように聞こえるが、医師というのは、やはり患者さんのために生きているという感覚・・・あるいは、患者さんのことを思って、よりよい状態になることを願いながら、病状を理解しようとし、治療方法を考えていることの幸せと言おうか・・・がもっとも元気の源であると実感が最近ある。》

実家の近くで開業医をしている兄のブログからの引用です.

少し理解できる気がする.

ヒトが幸せになれるような物件、住んでいて良かったと思える物件を目ざしたいですね.

一昨日、横浜の赤煉瓦倉庫のライブに御招待していただいた店子さんには、「オーナーがこんな(スタジオ)物件を作っでくれたお陰で、いまの自分(の演奏)があります.感謝しでいます‼」

日本を代表するような、スタジオミュージシャンにこんな言葉を頂き、こちらこそ大感謝です‼
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# by ooya-taka | 2010-06-24 09:40 | いろいろ
都心新築防音物件への申込み
少し時間がかかってしまいましたが、御入居さまかきまりました。
とても好感がもてる、新婚の方です。

私たち夫婦で時間をかけてご案内をいたしました。

ご希望に添い、少し手直しした後の御入居です。

最近つくづくおもうのが大家業も「おもてなし」が本当に大切だと感じますね。

美味しい料理でも、おもてなしの心が無いとダメな様に、良い部屋を作るだけではなく、プラスアルファーのもてなしの心を持ちたいと思っています。
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# by ooya-taka | 2010-06-22 09:53 | 物件
江戸川区の空室
三回続けて、審査落ちがあった部屋と、その隣の先月退去のへやに申込みが入りました。
引っ越しが完了するまで油断はできませんが、今回は外資系の法人契約と介護もやっている某有名飲食チェーンの法人契約。
どちらも稟議が通ったので、多分大丈夫だとおもいます。

つくはも2部屋とも法人契約だったので、このところ決まった4件全て法人です。
人の動く時期が変わって来た様な気がしますね。

室内写真
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#IMAGE|f0045599_1546105.jpg|201006/07/99/|mid|1370|914#]
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今回はウォシュレットとミラー設置のみ行ないました。
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# by ooya-taka | 2010-06-03 18:40 | 物件管理
つくばのリフォームその②
2部屋目のリフォームも無事済み、昨日ご入居されました^^

リフォーム前と後を並べてみました。
角度が違って済みません。

玄関

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浴室

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キッチン

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居室

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クロゼット(押し入れ)

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トイレ

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こんな感じになりました。

今月はこの大工さん、やや仕事が少ない様なので急ぎの仕事もお願いできます。
私と面識がある方でお願いしたい方がいればご紹介致します。

造作、建具、配管、電気、クロス、フローリング等、一人親方で一通りできます。
一人で全てやるため、割安です。
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# by ooya-taka | 2010-06-03 00:01 | リフォーム



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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