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42条2項道路
2項道路とも呼びます

みなし道路とも言われます

42条2項道路は、法律上では建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、既に存在する幅員1.8m以上4m未満道路で、特定行政庁が指定をしたものです。

今回の都心物件は両面道路ですが、片方区道でもう片方は私道のいずれも2項道路です

区道側のセットバックは前面が要壁のため現況2m幅員に対し2mの後退が必要です

また私道側においてもセットバックが発生します。

セットバックした土地の所有権はもちろん有しますが容積および建蔽率に関しては除外されます。

固定資産税に関しては供与部分に関しては免税されます。

またセットバック時に壁の撤去などの費用も区の方から助成金が出ます。

私道持ち分は今はありませんが建築の際、セットバックが必要なので結果的に私道の一部を持つことになります。

今回のプランニング見当たり建築や土地に関する法律に詳しい弁護士の先生に有料相談に行ってきました

この私道(2項道路)は5名の共有持ち分なのですがその大半の持ち分を持っている方から、私道を通る建築業者さんや不動産屋さんに対して「ここは私道だから通らないように!」

と言われた経緯があり、今後の事も考え専門家の意見を伺いに行きました

『特定行政庁による建築基準法第42条第2項の規定に基ずく道の指定は、その対象となる土地の所有者その他の利害関係人の意思に関わりなく、特別行政庁がその職権により公権力によって一方的に行うものであり、その結果、一方で個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生ずるのであるから、特定行政庁がこれを行うには、そのようにするに足りる公益上の必要性が存在することを要するものというべきである』
ちなみに東京都の場合2項道路の指定は昭和30年に知事の告示により一括で行われています。

2項道路として認定されると、第三者であっても(所有権などがなくても)、その道路を通行できます。そして、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有するとの判例があるようです

法律的に問題なくても近隣の方とお話しあいをして理解して頂くのが良いのかと思います

両面セットバックにより有効敷地面積は減ったのですが、両面道路が使用可能になりプランニングの自由度は格段に上がります

また将来的な土地利用のしやすさからの物件価値の向上も見逃せません

3分割可能=それぞれ10〜12坪に分割すれば都心狭小建築マニア向け土地として面白いです。

この物件の同じ通りの売り土地が「東京R不動産」に出ています

エンド向けでしょうが結構良い値段しています

6月には境界確定を済ませ建築確認を申請したいところです
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by ooya-taka | 2009-05-30 06:51 | 物件
つくばの空室埋まりました
4月末に空いた2部屋

連休までに1部屋申し込みがあったが
部屋が広すぎると会社から指摘され、キャンセル。

その後なかなか決まらなかったのですが
法人契約で2部屋一緒に決まりました^^

リフォーム済の33平米の1K
居室は10帖以上収納も1間半の天井までの大型クロゼット付き

カラーモニターホン、デジタルロック、地デジ&BS対応ケーブルTV、bフレッツ、等々
車も2台OK.

客付け専門業者さんは、「これなら、少しエリア外の方でも引っぱって来れるね!!」
と言ってもらってすこし甘く見ていましたがようやく決まりました。

しかも2部屋とも。

やはり嬉しいです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

後は防音リフォーム中の横浜物件に集中できます。

実はこちらの部屋、近所の方に新築建て替えでお貸ししていました

リフォーム済の部屋を半年だけお貸ししたのにぼろぼろにされてしまいがっかりです

外資系の保険会社の営業マン。ほぼクレーマー

入居当時から何かと文句を言い続け、原状回復にもこちらの見積もりに文句を付けられ

管理会社の弱腰もあって結局かなりの出費になりました

本当にすぐ近所の方なので今後の事も考え泣き寝入りになりました

ちょっと悔しいです!!

明日はそのリフォームの状況を見にいきます。
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by ooya-taka | 2009-05-22 22:31 | 物件管理
都心物件の決済
かなり長くかかりました

都心築古物件の決済

ようやく終了致しました

とはいえ、新築に向けようやく始ったと言う感じなのですが.....

まだ問題もいろいろ残っていますが....

一つずつ解決して行こうと思います

都心の良い土地を安値で手に入れる事を考えれば

こんな事は些細な事なのでしょう

がんばります^^
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by ooya-taka | 2009-05-16 06:26 | 不動産投資
自転車通勤の帰り道に火事!!
今日は昼間の気持ちのいい天気が夕方には一変しすごい突風が吹いていた

自転車の最大の敵は風なのです

ひいひい良いながら向かい風に突入しました

行程の半分ほど行ったところで、砂煙が目にしみる〜と思っていたら

砂煙ではなく本当の煙!!

歩道付きの道路の縁石にたまった雑草にタバコかなにかの火がついて

くすぶっていました

風が強く吹くと炎まで出ています

こんな風なので急いで消防に通報

10分ほど待っていたら10台以上の消防車が集まってきました

1台目の放水ですぐに消えたのですが、大事に到らず本当に良かったです

近所のおばさんに、感謝の言葉を戴きました

その後、消防の方の事情聴取を受けまだ収まらない騒ぎの中帰途につきました

火事は本当に恐いですから、ポイ捨てタバコはやめてほしいですね!

ちょっとした火の不始末が貴重な生命や財産が失われてしまいます

想像力の欠如した方が多くなっている気がします
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by ooya-taka | 2009-05-14 23:19 | いろいろ
オンザロードダイエットプログラム
成人するまで、肥満とは無縁で身長180cm体重58kg
陸上競技をやっていた為ウエストより太ももの方がふといほどでした

社会人になり運動らしい運動もせず過ごしていたら30代の後半に体重はピークに達し
88kgまで増えてしまいました

今から10年ほど前です
さすがにこのままではまずいと思い自転車に乗る事にしました
通勤で片道10kmから15kmの道を選び
土日の練習会で50〜100kmを月に数回3ヶ月で数キロやせました

その後自転車にのめり込みロードやMTBのレースにも参加するようになり
自転車を始めて1年弱で15kgほどのダイエットに成功しました
あまりの効果に友人の紹介で2誌ほど雑誌の取材を受けました

その後数年はその体重を維持していたのですが

3年ほど前のつくばエクスプレス開業後、駅までの自転車では運動にならないため
徐々に太ってしまいここ昨年後半からまた80kg台になってしまいました

そこで店長のすすめでダイエットプログラムに参加する事にしました

オンザロードのダイエットプログラムでは最初に各部位の採寸と体重、体脂肪、内蔵脂肪量、等を測定した後、面接で普段の生活状況や食事などの指導を実施します

各自最終目標を設定し基礎代謝等から摂取カロリーを決めて行きます
その後、月別に予定表を提出
実行したデーター(エクセルで送る)を毎週1回提出すると言うものです

私の場合は日常は2つ先の駅まで片道16kmと朝晩、腹筋、背筋、腕立てを30回を行い
週末の練習会にはできるだけ参加する予定を出しました

自転車通勤をするようになって2週間、プログラムに参加して1週間が過ぎました
6ヶ月先のゴールを目指しがんばろうと思います
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by ooya-taka | 2009-05-05 13:01 | ダイエット



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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