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土日はオフ会でした
土曜日はIZUMI塾OBのメーリングリストの勉強会&懇親会

「空テナントをオーナー自ら埋める方法」

「海外での飲食ビジネス投資」

他にもHSBCの海外口座活用法などのレクチャーがありました

大変面白い内容でした講師をしていただいたNさんKさん

ありがとうございました


日曜日は築古組みのリフォーム物件鑑賞会があり

組員の実際リフォームしている現場を3箇所4部屋見せていただきました

皆さんのリフォームにかかった費用の明細などもお教えいただき

いろんな意味で刺激になり今の物件に生かしたいと思いました

移動の途中、山手線ターミナル駅徒歩数分の築古物件を鑑賞

路線価の7掛けのお値段、上物はなかなか手ごわそうな物件ですが

出口としてはいろいろ考えられる物件でした

組長ならびにお部屋を見せていただいた皆様本当にありがとうございました




その後、築古組ウタゲの行なわれる銀座へ

少し遅れてしまいもう何人か集まっておりました

今回、財務会計分科会のNさんによる融資リストの発表ならびに運用のご提案

がありました

築古組のみんなで共有できる素晴らしいご提案ありがとうございます!!




今回もいろいろな方とお話させていただきました

組長からの物件情報を肴に皆さんと大いに盛り上がりました

ウタゲの取りまとめいただいたSさま

いつもありがとうございます

次回はちゃんとお手伝いさせていただきますね^^

楽しかったです^^
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by ooya-taka | 2009-03-30 17:41 | オフ会
新築に向かって・・・・・①
4月末決済予定の物件

融資特約なし

1割の手付け支払い済み

ノンバンクの融資はOKだがリフォーム資金が足りない

政策金融公庫ではリフォーム資金は難しかった

そこで、新築プランを入れて千葉銀さんへ

もともとここが本命でしたが、築古リフォームもやってみたかったのでその資料も揃えたが

リフォーム案は却下

新築プランで進む事になりました


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ここまでは以前のブログで書きました


実はこの物件,契約の翌週売主さまがお亡くなりになって

相続が発生してしまったのです

売主様はご高齢で持病もあり介護老人ホームに移るための売却でした

契約の時はご本人は入院されていて身内の方が代理で行ないました

契約完了後、入院先にご報告にいかれたようでした

その数日後に突然様態が悪化してお亡くなりになりました

契約が済み少しでも安心されて気持ちが安らかであったことを祈るしかありません

相続人は遠方の方で本人が希望した売却に対しては異論がないようです

続きは次回
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by ooya-taka | 2009-03-27 13:00 | 新築
ロハスなお宅
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昨日の会合の後、家内に迎えにきてもらい物件勉強会へ

車で30分ほどのJRの駅から徒歩のきれいな住宅地

施主さまのこだわりが随所に見えるお宅

内部は個人宅のため写真はNG

外壁はジョリパッド、内装仕上げは漆喰、床材は19ミリ厚のパインの無垢材

蓄熱暖房の暖かさが心地よいとても居心地の良いお宅

先日のお宅も土佐漆喰と無塗装の無垢材(かば)

こだわったお宅がリーズナブルな価格でできるようになってきました

私が自宅を建てた頃とはいろんな意味で違っています

1回目の大手ハウスメーカーの時には施主支給の無垢の床材には持ち込み料がかかりました

手間がかかるためらしいのですが大工さんのスキルの問題でしょう
(バブルの頃でろくな職人さんがいなかった)

2回目の輸入住宅では全ての床を21mmの構造用合板+オークの19mm厚のものを使用しました

最近では中国産の15mm厚のものが主流なようです

それでもフラッシュの合板よりは数段しっかりしています

いつかは収益物件でも使ってみたいですね

私自身がコンクリート打ちっ放し仕上げの冷たい雰囲気が嫌いなので

素材の持つあったかさを感じる無垢材には魅力を感じます
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by ooya-taka | 2009-03-22 10:17 | 新築
第5回TXみらい友の会(I支店長を囲む会)
昨年末に千葉銀行さんが守谷に支店を出しました

その支店準備室の時期から5回目になります

いろんな業種の経営者の方とお話をしてきました

支店長ともいろいろお話をさせて頂きました

今年の3月にはSMBCも守谷に支店を出し都市銀行もようやく出店してきました

駅徒歩数分の高層大手デベロッパー物件は3割引の価格で売れ行き好調

それに伴い行員さんは住宅ローンの取り扱いで土日返上で物件に張り付いているようです

茨城の地銀のJ銀行は土日はお休みにしているためほとんどローンをとれていない様子

そのマンションの売れ行き好調なのもあまり分かっていないとの事(大丈夫でしょうか?)


3割引だと75平米で2000万弱

1次取得の30歳代のサラリーマンでも家賃並で買えてしまう

2000万/1.5%/35年

ボーナス払いなしで62000円(団信込みでも7万までいきません)

付近の50平米のアパート家賃と同じです

駅前の空室だらけの新築賃貸物件はどうなるのでしょうか?


今でも地主さん達は大手ハウスメーカーの口車で6〜7%程度の利回りで新築物件を建築しています

土地代なしでどうすればそんな利回りになるのか理解ができませんが

それでも満室になればまだましですが・・・・・

何だか腹立たしくなってしまいます
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by ooya-taka | 2009-03-21 19:35 | いろいろ
今日も横浜物件へ
先日、最終チェックに行った横浜防音物件ですが

楽々ロックの管理者用設定をし忘れていたのと、2〜3気にかかっていた事もあり今週も行ってきました

先週は1時間かからずに着いたのですが、今週はさすがに3連休の初日で3時間弱かかってしまいさすがに疲れました(^^;

土日しか使えないサラリーマン大家にとっては、高速1000円均一で渋滞が増えるのは困ってしまいます

早朝に首都高を通過するようにしなければ往復だけで半日かかってしまいかえって時間がもったいない事になってしまいます

今日行く予定のOne's styleさんの現場内覧会には間に合いませんでした
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by ooya-taka | 2009-03-20 19:31 | 物件管理
誕生日に(^^;
人気陶芸作家の個展が笠間のギャラリーでありました

先日ご入居の決まった方にプレゼントにと考えています

織部の伝統的な色を生かしながら現代風の作陶で人気の橋口信広さんの個展で湯のみを少し大振りにしたカップを購入しました

そして自分用にもマグカップを
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笠間駅の近くの有名洋菓子店のグリュリエールさんでケーキを購入

ホワイトデーで混雑する店内で予約のケーキを戴いて帰りました

この歳になって誕生日でもないのですが・・・・・

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数字の入ったロウソクを挿し「はっぴばすでい〜」をしました

なぜか子供達(高2と中1)は私が好きなモンブランが嫌いなようで・・・

おかげで思いっきり堪能させて頂きました(メタボがとまらない!?)

明日は決まった2部屋からイーゼルなどを撤去して掃除をしてきます

天気が良くなりそうなので早めに出なければ道路が混みそうです
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by ooya-taka | 2009-03-14 21:24 | いろいろ
先日も書いたOさん物件
「家主と地主」に先日書いたカリスマゲストハウスオーナーのOさんのことが書いてありました

リフォーム費用1000万で月額98万のお家賃

10年で回収とありますが誤植でしょうか?10ヶ月で回収ですね

すごすぎます

物件自体は購入か借り上げかは不明ですが・・・・

Oさんの今後の活躍に注目です


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それからERAの小冊子にNSX松田さんとケーちゃんが乗っていましたね

皆さんご活躍ですね^^
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by ooya-taka | 2009-03-10 00:50 | 物件
良い流れが続いています^^
今日、防音物件の契約終了
3/15日からのご契約

続いて、江戸川区物件も申し込みが入る
3月後半ご入居予定

北海道物件も1件申し込みがはいる、こちらは3000円ほど指値されるが
申し込みを入れてくれそうだったのでOKする

良い流れです

とりあえず首都圏物件は満室に戻り一安心^^


つくばは3月末に退去が2件控えているのでつかの間ですが・・・

地元つくばも気合を入れてがんばろう!!

週末に花でも植えに行こうかな
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by ooya-taka | 2009-03-09 18:04 | 物件管理
IKEAに市価調
先週家内と近くにできたIKEA新三郷に市価調(しかちょう)に行ってきました

市価調は本業の仕事では欠かせない業務の一つです

市場調査、リサーチとも言います

IKEAの商品はすべてが割安と言う訳ではないのですが

価格とデザイン性のバランスがとても良いと思います

例えば日本製のシャンドレは仕入れ値で3万以下でつけられるのですが

IKEAでは洗面ボール鏡、照明、水栓金具をうまく組み合わせると2万円台でつけられます

しかも既製品と比べた場合、やはりインパクトがあってかっこいい!!

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トレー一体型鏡¥3190
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洗面ボール¥12500

(工業製品としては圧倒的に日本製の方がよくできているのですが・・・・・)

ユニクロとH&Mみたいな感じでしょうか
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by ooya-taka | 2009-03-08 13:07 | リフォーム
都心物件の方向性
ここに来て都心物件に関しては
①できるだけ安くリフォームしてゲストハウスにして運営する
(ゲストハウス運営はその道のリーダー的な方に一部管理委託予定)
10%前後の中利回り(運営コストはやや割高)・・・10年後までには売却も視野に

②低コストで差別化の効いた物件を新築する(地銀さんはこちらをお勧め)
10%前後の中利回り(戸数少ないので自主管理)・・・将来的にも持ち続ける(CFをためて12年で完済)

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③本当はこれがやりたかったのですが・・・・
とことんこだわったリフォームを施したしたカリスマゲストハウスオーナーOさん物件に挑戦!!・・・利回り12%(運営コストはやや割高)
将来的にはとことん使い切る

これをしたかったのですが・・・資金がない・・・(融資がつかない)・・・

また①の派生系として運営しながらセルフリフォームする場合
しばらくはキャッシュフローが多くは見込めないのでその辺りをどう考えるか

ただ新築にもいろいろなリスクはあります・・・・
その辺はまた次の機会に


それからいよいよ月曜に先日の防音物件の契約です
投資パパさん、ALDOさん、村上さんお気遣いありがとうございました^^
おかげさまでメイン物件に良い御入居者様が決まり一安心です
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by ooya-taka | 2009-03-08 10:58 | 物件



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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