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つくば物件で2件の退去通告
今朝、ついに来ました!!

満室安泰中だったつくば物件に2件退去のご連絡

月末は何だか嫌ですね(^^;



1件は研修医の女医さん

こちらはご入居時点から2年で引っ越す予定なのを聞いていたので覚悟はしていました

横浜への転勤のようです

もう一件は、公務員の方

県内の結構遠いところへの転勤

今時願ってもない良い属性の方たちなので退去は残念です

2人とも3月末の土日でお引っ越し予定

時期的に厳しいので、きょう早速

管理会社さんと客付けの業者さんに写真データとマイソクを持ってお話しにいく

今回のお部屋は2件ともリフォーム済なので時間的ロスがないのが

せめてもの救いです
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by ooya-taka | 2009-02-28 22:51 | 物件管理
撃沈!!
政策金融公庫の面接に行ってきました

今回はノンバンクの物件融資を補完する形でのリフォームの融資の申し込み

保証人なし担保なしでの申し込み

2時間お話ししたが結論として収益性に関する不確定要素

物件取得スピードが早すぎるのではないかとのご指摘等


気を取り直して、作戦変更し地銀の融資相談の予約を致しました

来週水曜日を予定

新築の見積りも今週上がってきます

頑張るしかないですね!!
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by ooya-taka | 2009-02-25 21:40 | 融資
法人での生命保険
法人物件に関して金額的に団信には加入できなかったのでそのリスクヘッジを考えました

保険金も保険料も逓減するタイプですが、万が一早い時期にもしもの事があると遺された家族にかなり大きな負担がかかるので当初融資残高の65%がカバーできる掛け捨てのタイプに申し込みました

非喫煙&健康体割引が適用されればかなり割安です

税法上のメリットも大きいので、個人加入の生命保険(医療保険)と使い分けていこうかと思います

法人のメリットの一つだと思います。
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by ooya-taka | 2009-02-22 10:05 | いろいろ
新築打ち合わせ
昨夜、建築士の先生といろいろ打ち合わせ

かなり面白い物ができそうです


心配していたとおり公図の形とはかけ離れた形の土地でした

仮の測量をこちらでして大正解!!(費用はかかりましたが)


最終の境界確定が終わらなければわかりませんが地積も少し多めで

セットバック後の大きさが結構ありました

プランが入る前はどんな感じになるか想像が付かなかったのですが

さすがプロ!!すごく面白い



家内も自分で住みたいと申しておりました



その後、銀行提出用資料の数字を検討

週末に政策金融公庫のリフォーム融資の事業計画書と

銀行用のリフォームプラン(物件代+リフォーム代)と

新築プランの事業計画を立てたいと思います


新築に関しては他の業者様からもコンペに参加したいとのお話もあり

展開が楽しみです
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by ooya-taka | 2009-02-20 17:54
検討している管理会社様とお会いしました
今日の昼休みの時間を使い、ご紹介いただいた管理会社様の社長とお会いしてきました

東京、神奈川、埼玉、千葉に42店舗の直営店を持っているようです

管理の考え方や、滞納保証に関する考えがしっかりしています

自社が管理をしてから成約した入居者様が滞納をした場合、保証会社ではなく自社にて保証する、と言うものです

滞納保証会社の多くがいまかなり厳しい状況です

リスクヘッジ自体がリスクになってきました


私の物件でもご入居者様から保証会社に入金されたのに保証会社の資金繰りが付かず遅れている部屋がでました

入居審査、滞納保証、クレームコントロールの優れているところが大家にとって良い管理会社様なのでしょう
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by ooya-taka | 2009-02-20 17:25 | 物件管理
融資申し込みの準備
先日契約した都心物件

文京区某地下鉄駅地上出口からから徒歩1分(改札からでも徒歩2分)

落ち着いた佇まいの街ですが食料品のスーパー、コンビニ、本屋、ファミリーレストラン、マクドナルドなどほぼ1〜2分で行く事ができるので生活には困らない

土地44坪

建物38坪 築44年共同住宅

セットバックあり(全面が擁壁のため通常のセットバックより多くなる)

擁壁の全面に対する建築規制あり

インフラは敷地隣接の私道から採っている(私道持ち分なし)

前面の公道から引き込みは可能

近隣(10m先)の更地の60%の売値(セットバック後の坪単価)

ほぼ路線価

将来、前面道路がセットバックすれば更に価値が上がるかも




今回は融資特約なしのためまずはノンバンクで融資の確約を頂く

リフォーム資金は政策金融公庫に申し込み

来週半ばに面接です

この場合築古のままリフォームですが

ぜひやってみたい事があります

それに関してはまたの機会に書こうかと思います



今回は新築プランに関して

セットバックがなければ44坪

セットバックに関しては官民査定が終了しなければ分かりませんが

想定では38から39坪になりそうです

先日、非公式(確定測量ではないもの)な敷地測量を測量士さんに計って頂いたので

それを元に建築士さんにプランを入れてもらいます

明日はその打ち合わせを夜にする予定

前回のように終電ぎりぎりになるかもしれません

週末、それを元に企画書を仕上げて来週前半に地方銀行に持ち込む予定

リフォームプランと新築プランを同時に持ち込むつもりですが

どんな反応が返ってくるでしょうか?

頑張りどころです


それと管理会社の変更を検討しています

これに関しても今週から週末に何人かの方とお会いするつもりです



また、法人での生命保険に関してもたぶん今週決着します

これはこれで重要な事です


それと個人の青色申告も迫ってきましたね

本業の展示会も3月末ですがこちらもこれからが勝負です!!
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by ooya-taka | 2009-02-18 20:48 | 融資
vittoさんのリフォームのお手伝い
今日はvittoさん
の物件で進行しているリフォームのお手伝いに行く


床のコンパネがほぼはがされていたので、巾木をバールではがしていく

床下の土の上に砂利を敷いてその上に不織布でパックされた竹炭を敷きこむ

見るからに今までの様な湿気が無くなっていく感じがします

この上に新規のコンパネを貼るようですが床下が見せられないのが残念な感じの
出来映え

その後、都内戸建ての大家さんの物件に寄って、中を見せて頂く

そこでまたいろいろお話をさせて頂き充実した日曜日を過ごす事ができました


最近、自分で体を動かしていなかったので

久しぶりに良い汗をかきました

そしていろいろなお話とても勉強になりました

ありがとうございました

また、お手伝いにさせてください!!
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by ooya-taka | 2009-02-15 19:44 | リフォーム
空室まわり
今月はじめに退去があった都内物件の部屋に

ウエルカムボードを設置

写真撮るの忘れてました^^

その後、年末から空いている防音室物件の様子を見に行く

内見が何件かあったので少しほこりが出ていた

さっと掃除をして、もう一度見直すと風呂桶と風呂の鏡を変えたのに、

サーモ水栓と入り口の折れ戸の古さが目立ったので今後の事を考え交換する手配をした。

サーモ水栓はコーナンで12800円の常時在庫のもの

たまにここでも1万を切った価格でサーモ水栓が売り出されるが、現在自宅の倉庫には

在庫がないのでそれを購入して現場に置いておく事にした

折れ戸の取り寄せが来たら一緒につけてもらうことにする

時間があれば自分で取り替えるのだが、今日は全く時間がない

そこから東大和市の業者さんに立寄り打ち合わせ

今日は一日都内から神奈川をドライブした

ちょっと疲れたのですが普段行かない場所を見るのは楽しいですね〜
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by ooya-taka | 2009-02-08 20:09 | 物件管理
売買契約
先週の土曜日に売買契約。

都心の築古物件

融資特約なし

決済引き渡しは少し先

いろいろな方向で動いています

詳細はしばらく先になると思います
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by ooya-taka | 2009-02-04 22:31 | 不動産投資



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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