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検討物件その後
現状の自己資金からすると、やはり全空物件はリスクがありすぎると判断。

転進。

スタジオ施工業者さんに見てもらった結果、防音スタジオを作る場合でもあまり想定賃料より上がらない。

元々の店舗の想定賃料がやや甘かったのかもしれないが、工事に1000万現金を使ってようやく当初の想定賃料ほど。

広告に関しても不透明。決まったとしても掲載期間が短期になるケースが多いとも聞く。景気が悪く、首都高の看板も空きだらけ。

この時期にキャッシュがなくなるのは大変怖いので、悩んだ末の決断。

ご迷惑をおかけした方々には本当にお詫びいたします。

やり方によっては化けるかもしれませんが、半年から1年かけていたら資金的にショートする可能性が高いと思います。
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by ooya-taka | 2008-06-28 21:51 | 物件
睡眠不足
最近、会社の仕事と物件の打ち合わせでなどで睡眠不足になっている。
夜、打ち合わせをするとなると、朝早めに会社に行く事になる。

どうも睡眠不足になるとマイナス思考になりがち。
家族とももめ事も起きる。

今日はもう寝ます。
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by ooya-taka | 2008-06-26 21:40 | いろいろ
今日も打ち合わせ
物件に関する細かい質問事項などいろいろお話をする。

酒も食事もなしで終電になってしまいました^^

加工が効く物件なので面白そうなのですが、価格の折り合いがつくかどうか.....。

明日(今日)もたぶん会うと思います。

もう少し進んでから報告します。
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by ooya-taka | 2008-06-24 02:25 | 物件
落としどころ
最近、きつい指値を「だめもと」で出す方が増えているらしい。
もちろん私もどうしても欲しいと思えない物件等、やや失礼な指値もした事はある。
売り主が素人の場合、もしかしたら通るかもしれない。
売り主が業者の場合、ある一線を越えたら全く相手にしてもらえなくなる。
ただキャッシュ買いはきつい指値も可能。

キャッシュが無いのに、無理な指値は業者のブラックリストに載る事にも.....。
業界は狭いので場合によっては本当に買いたくても買えなくなるかもしれません。

また、売り主と仲介業者にそっぽを向かれた投資家さんは空気が読め無いのか「またいい物件があれば宜しくお願いします〜」といって帰って行くそうです。
売り主の業者によっては「今後一切物件は出さない」と言い切る所もあるとか。

喧嘩にならない所を探りながら、指値をする以上は本気で買う準備をしたいものです。

先日あった仲介業者さんは、「指値が通ったら検討します」という人には意地でも売らないと言っておりました。
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by ooya-taka | 2008-06-22 21:05 | 物件
O区物件内見
雨が降りそうだったので車で行く。
昨日、会社帰りに物件まで地下鉄&徒歩は確認済。
確かに駅からは4分程度。

その後の詳細........。

しばらく伏せます。
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by ooya-taka | 2008-06-21 21:27 | 物件
O区のフルリーフォーム全空物件
ネットで問い合わせをした後、電話でお話しをしていた不動産屋さんとお話をした。
その中でデベ所有の全空にしてフルリフォームをかけた物件を週末見ることにした。
第二◎浜沿いのS造8階建て
平成6年築
土地165㎡所有権(うち28㎡地上権)/建物485㎡
地下鉄駅徒歩4分
想定利回り11%(平均坪単価5500円)


問題点の整理
1)S造築14年なので20年前後の融資期間なのでキャッシュが回るのか?

2)果たして事務所や店舗が付く物件なのか?(みてみないと・・??)3ヶ月から半年の融資返済を利息払いのみにできないときついか?

3)一部地上権(無料)には、何か問題があるか?(融資や権利関係)
そもそもそこは地下鉄の換気口か何かがあるのか?

4)指し値がきくのか?またどの程度にすべきか?

5)計画道路に一部かかっているのは、有利か不利か?
計画道路の買収価格はどの程度か?またその分の土地がなくなっても既存不適合にならないか?

6)そもそも全空に融資が付くのか?

いろいろ問題はありそうです^^
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by ooya-taka | 2008-06-20 09:33 | 物件
防音物件クレーム発生!!
先日入居された、防音室つき物件で2件クレームが発生!?
かなり自信を持ってお貸しした6帖の防音室付き物件で音漏れがあるとの隣室からのご指摘。
クレーム後管理会社さんのほうからからヒヤリングをしてもらい、実際物件で計測および検証を行った。
まず、計測用の機械から110dbの音を出して隣室から計測。
40db以下のため計測不能!

実際の演奏で計測。
やはり40db以下だが小さい音が聞こえる。
より微細な音が計測できる計測装置で計測。
36db前後。
通常では問題ないのだが、気になりだすと気にならない訳ではない。

実際のサックスの生演奏では115dbの計測値が出た。
−80db
低めに見ても−70dbは出ている。
防音室の性能としては十分ではある。

でも、御入居者さま双方に納得して頂く為に追加工事を決定。
前回見送った、特殊塗料(リアルコート )による減衰効果を試してみたいのもあり、防振シート(サイルシート)+多穴ボードに特殊塗料を塗布したものを壁の2面に張りコーナーの音だまりを解消する為に吸音材を中に入れたコーナーボードを設置する予定。
それでもだめな場合は隣室の壁にも防音処理をする旨を伝えご入居者さまはご納得して頂く。
25日に施工予定。

もう一件は、防音室にグランドピアノを入れた部屋なのですが、ピアノの音はあまり気にならないのですが、小さい男の子3人がフローリングで飛び跳ねる音が上階に響くととのクレーム。(この部屋の下は駐車場)
防振効果のあるタイルカーペットを6坪分支給し子供が飛び跳ねそうな所に敷いてもらう。とりあえずこの状態で様子を見てもらうようにお願いする。

とりあえず性能をあげながら状況を見守って行こうかと思っています。
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by ooya-taka | 2008-06-18 00:43 | 防音
今回の内装
今回は防音以外はほぼいつも通り。
キッチンは対面タイプにしてみました。


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シャンドレ、ウォシュレット、玄関大型クローゼット


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TVモニターインターフォン&電子ロックも付いています。

このリフォームに関してはやや飽きてきました。
コスト的にはかなり安いと思うのですが
次回からはいろいろ試してみたい事があります。
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by ooya-taka | 2008-06-13 07:04 | リフォーム
植栽リフォーム
遅くなりましたが、写真アップします^^


リフォーム途中(剪定、清掃)
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リフォーム後
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塗装と同系色の砂利敷き。(防草シート敷き込み)
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せくすいさま
客土、剪定、植栽合計で今回は80ほどです。
まだ全体の半分以下ですが......。
あと、植栽の部分の塗装をして一応今年の分は終了予定です。
3年計画で考えています。

追加施工前
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施工後
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いまいち解り辛いですね。
ハナミズキ等は残し成長の早いヒバなどを伐採しています。
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by ooya-taka | 2008-06-10 21:45 | リフォーム
週末の疲れなかなか取れず
先週の週末の疲れがなかなか取れません。何をしたのかと言うと
土曜日
あさから自転車のロード練習で平地60km走る。(大した距離ではないのですが久しぶりに乗ったので疲れてしまいました^^)


その後蒲田で星輝さんや以前から交友のある投資家さんなどで情報交換をしました。
LHPJ(ラブ◯テルプ●ジェク◯)に関しては継続中です。

ご一緒の皆様、楽しい時間をありがとうございました。また是非ご一緒しましょう。


日曜日
中学生の息子と自転車でお買い物。(ジョイフルHでワックスを購入後自転車屋さんでバーゲンのウエアー購入)

午後は家内とY市物件の掃除。
来週からご入居なのでこの日しかありません。

リフォームのダメだしと一緒に22時まで休憩しないでやっと終わりました。

家内と二人で美装屋になれると話しています
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by ooya-taka | 2008-06-10 12:34 | いろいろ



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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