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2つ目の防音室付き物件にも申し込み
先週末に内見された方に申し込みを頂きました。
契約が順調に進むことを願っています。

今回はサックスとグランドピアノ。
プロの方で防音と音質(響きに)はご満足いただけました^^
防音室があまりデッドに作ってあるとやりづらいようですが適度な響きが好印象だったようです。
ご一緒にいらっしゃったバイオリンの方にもお褒め頂きました。

やはりプロの方のニーズが多く皆さん口を揃えて、防音性能に関するご質問を頂きました。
窓をつぶして防音性能を上げた甲斐がありました。

大工さんのほうもだんだんなれてきて、時間も短縮できているようです。
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by ooya-taka | 2008-04-28 18:00 | 防音
潮目の変わり目
Time and tide wait for no man.
『歳月人をまたず』
潮目が変わったようだとのコメント。
今朝のモーニングサテライトで言っていたことの受け売りですがそんな感じですね。

以下はかなり前の藤巻ジャパンの記事
http://www.fujimaki-japan.com/propa/200849144221.html


3月初めに潮目が変わった感じでしょうか?

急激な円安がくるかも?!

そのあとは......。

巻き戻し。
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by ooya-taka | 2008-04-28 07:13 | 投資
防音室追加工事の確認
防音ドア追加と防音壁の追加の様子を確認してきました。
室内への防音が格段に向上。
外の騒音のほうが数段大きく中からの音は何も聞こえない状態です。

今日も案内があり申し込みに関しては早いほうが優先になります。
内見者と直接お話した印象では、クラッシック系の方が多く皆さん大変育ちの良さそうな印象でした。

管理会社さんとお話をした結果もう1つの部屋もやはり防音でいく事にしようと思います。

ファミリー物件に関しては、4月以降のほうが反応が良いようです。
次に関しては少し余裕を持ってやれそうなので、楽しめそうです!!

2つ目の部屋の新品のシステムキッチン
f0045599_21929100.jpg

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by ooya-taka | 2008-04-26 22:17 | 防音
本当のバリューとは?
通勤の電車の中でipodで音楽やオーディオブックを聞いているのですが、きょうはタマタマ以前無料で送ってもらった金森さんの音声セミナーを聴いてみた。

その中に(著書の中でも書いてあったが)「不動産の収益とはキャピタルロスとインカムゲインの合成された物である」至極もっともな話です。

それから、以前どこかのブログか本で読んだのですが、20年後の人口動態予測で推計人口が0になってしまう過疎の町の物件が満室で売りに出ていたという話を思い出した。
 
もう一つ、先日不動産屋さんの社長とお話をしていたら、つくばに隣接している15万都市の土浦の土地の価格が信じられないほど下落しているとの事。市街地の宅地が坪単価◎万とかで出ている。それでもなかなか売れそうにない。
路線価よりかなり低いはずだ。もちろんこんな場所にアパートなどをたてたら大変な事になるでしょう。(そんな場所に今日もアパート業者が営業に行っているのでしょうね。)

もし20年で価値が0に近くなってしまう物件があったとすると表面利回り30%でも買う意味があるのだろうかと考えてしまいました。
この場合フルローンは自殺行為ですね。
もし融資を受けていればキャピタルロスと空室率アップや家賃下落によるインカムゲインの急激な低下により加速度的にマイナスが膨らんでしまいます。(マイナスのレバレッジ)

東京から1時間以内の土浦でも上記の可能性は十分あります。

土地の下落が少なく(できれば若干でも上がる土地)建物の減価に耐えうる物件が将来の資産形成には良いのではとも思います。そのような物件はおのずと出口も見えてくるのではないでしょうか。

資産価値では飯が食えないとお考えの方も多いと思いますが、20年後30年後の物価,株価、地価、のバランスを考えると余裕があれば価値のある物件もありなのではないかと思います。
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by ooya-taka | 2008-04-25 23:43 | 不動産投資
私のつとめている会社のお引っ越し
サラリーマンとしての本業の会社が引っ越しします。
私の会社の本社は老朽化が激しく、手狭になれば周りの築古物件を買い取り増殖した為、都内の本社管轄だけで10箇所を超えていたため社員の一体感やモチベーションアップの為に新築の大規模オフィスビルに引っ越す事になりました。
総勢2000名ほどの引っ越しの為、ずいぶん前から準備が進められていましたがいよいよ明日私の所属部署が引っ越す事になりました。

東京タワーや浜離宮が一望できるビルの最上階から下の4フロアーに移転します。
1フロアー1000坪!!
噂によると坪単価42000円/月。

月額家賃1億6千万?!
売り上げは月平均100億以上なので比率からすれば大した事はないのですが金額だけ聞くとすごい金額です。
ただ、ほとんどの自社物件を売却したのでBS上はかなり良くなっていると思います。
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by ooya-taka | 2008-04-25 00:23 | いろいろ
少し前がみえてきた^^
今日は管理会社さんからの良い報告で、少しうきうきしています。

昨日はY市物件のインターネットおよびTVが映らなくなる事故があり管理会社さんのほうも対応に追われていました。
共用部分のブレーカーが何らかの原因で落ちたようです。
自販機のコンセントが防水タイプではないのでそのせいかもしれないのでいつもの業者さんに防水コンセントに交換してもらう事にしました。

今朝も管理会社さんからの電話がかかってきました。
「またなんかおきたのかな?!!」
と思いながら電話に出ると『今日は良い知らせです!!』
Y市の最初の部屋に申し込みがあったそうです。うまく契約までまとめてください!
もう一つの部屋は性能さえ出れば先日のチューバ奏者が決めてくれると確信しています。
これで都内物件2戸とY市物件のリフォーム済みの2戸は何とかなりそうです。
連休明けから工事予定のもう一戸の空室は防音ではない通常のリフォームの予定でしたがまた迷いが出てきました。

防音にすればプラス2万の家賃設定が可能。工事費用は私の場合だと約100万。
投資利回り24%なので約4年で回収できます。
ただ一般的には250万以上かかるのであまり面白みは無いかもしれません。

この金額は自分のチームによるリフォーム工事、部材費用支払い(現金)、特別な募集方法により可能なオペレーションだと思います。



とりあえず本契約が決まってから考える事にします。
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by ooya-taka | 2008-04-24 23:02 | 物件管理
防音追加工事
防音扉と通常の扉の2重扉を防音の2重に変更。
隣室との防音壁の上にもう7層の防音材(約7センチ厚)+吸音材を追加する予定です。
6)以降が追加分です。

1)コンクリートスラブ 150mm
2)防振シート(サイルシート2.3mm)
3)音パッド40mm+150kgロックウール
4)強化PB12mm
5)多穴ボード5.5mm
6)サイルシート2.3mm
7)音パッド25mm&60kgロックウール
8)PB12mm
9)サイルシート2.3mm
10)25kgロックウール25mm
11)フエルト1mm
12)多穴ボード5.5mm
合計282.9mm

こらでだめなら1mm塗布する事で10db減衰させる事が可能な特殊塗料を塗ります。

防音は奥深いです。
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by ooya-taka | 2008-04-23 23:32 | 防音
防音物件の性能
先日、Y市物件で植栽や外溝に関する打ち合わせのあと、外回りの掃除をしていたら内見の方がいらっしゃった。
大きな管楽器を担いでのご内見。
チューバとホルンの演奏家のカップル。
毎日2時間の練習は欠かせないため練習場を探すのが大変のようだ。
大型金管楽器は圧倒的に音圧が大きく通常部屋での練習ができないので練習場難民らしい。

ものすごく期待していらっしゃったようで1時間ほど実際楽器を演奏して試していました。非常に気に入ってもらったのですが、入居後のクレームがないようにお隣の方に防音の具合を聴きたいとの事。同伴の管理会社さんに交渉してもらい音の具合を聴いて頂く。
結果、「気になるほどの音量ではないけれど少し聞こえる、毎日だとこちらも人間なので何とも言えない。」との事。
後日、ミュート(弱音器)をもって再度試してみることになる。
こちらとしても、もう少し隣家への音を少なくする為に方法がないか専門家に相談する事にしました。 
入居付けを決めたいと言う思いと、この若い音楽家達に安心して練習できる場所を提供したいとのおもいが重なり、この防音物件の更なる性能アップを検討しています。
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by ooya-taka | 2008-04-22 01:27 | 物件管理
Y市物件の融資担当者にあってきました
確定申告と法人の決算書を持って会いに行ってきました。
SPC系のファンド物件にリファイナンスが付かず売却する物件が結構有り、個人投資家にも流れているとの事。
ただ、一般的に言われる利回り10%以上の物件ではなく、築5年ほどの首都圏RCが利回り9%前後まで上がってきている物もあるらしい。よい情報があれば教えてもらうようにお願いをする。

6月、9月、12月にはアンテナを張っておきたい。
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by ooya-taka | 2008-04-18 20:02 | 融資
ソフトバンクモバイルのアンテナ
都内物件にソフトバンクのアンテナの設置依頼があった。
月々25000円+5000円の電気代らしい。
北海道物件にも中継局があり月々105000円。

先日のNTTドコモのアンテナの健康被害による住民の反対運動による撤去報道がきになる。

収益面では助かるのだけれど健康被害のリスクは出てくる。

今回の物はたぶん小さい物だと思うのでそんなに問題にはならないかもしれないのですが念のた機器の詳細と契約条項の精査をして、訴えがあった場合の条項を入れるようにしてもらう予定です。
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by ooya-taka | 2008-04-18 13:00 | 物件管理



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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