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メンター
私が不動産投資を始めるきっかけになったのは『通販大家さん』の金森さん。セミナーやメールでのアドバイス、電話でのお話などいろいろお世話になりました。

勉強を始めてお世話になったのが『不動産投資家の盾』の財部さん。直接お会いした事は無いのですが暖かいメールでいつも元気を分けて頂きました。

自分の枠を広げる大きなヒントを頂いたのが『JFA代表』の泉さん。IZUMI塾やJFAのイベントで投資手法やコンテクストの広げ方、物件や融資に関する柔軟な考え方とノウハウを教えて頂きました。

これからもいろいろな人に出会って自分自身を高められれば幸せだと思います。皆さんこれからも宜しくお願い致します。
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by ooya-taka | 2008-02-26 22:37
不動産の履歴書
初めての不動産購入は昭和62年神奈川県田園都市線沿線に購入した新築マンション。3LDK/73平米を2LDKにリフォーム。
バブルのまっただ中だったため翌年にはほとんど2倍の価格になり売却。emoticon-0164-cash.gif

平成元年千葉県N市に新築一戸建てを建築。
平成7年売却。土地185平米/建物118平米
(建ぺい率50%/容積率100%)

平成7年TXの計画のある茨城県M市に土地購入。土地200㎡(建蔽率40%容積率80%)
翌年輸入住宅建築。126㎡
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ロフトをDIYで作り自分の趣味の部屋をつくる。
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DIYで造った庭。木製ガレージも自分で造りました。
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現在この物件は法人の事務所兼役員社宅として法人に16万(事務所8万社宅8万)の家賃で貸しています。(役員からは4万の使用料を法人に支払っています。)


平成17年7月にはTXが開通したばかりのT市の区分所有を申し込むがK氏の助言でキャンセルする。(手付け100万流す)この頃から本格的に不動産投資の勉強を始める。
いろいろな本を読む中でネットで見つけた財部さんの『不動産投資の盾』などで勉強。いろいろなセミナーに出だしたのもこの頃。
K氏の物件を中心に探すがなかなか思ったような物件が出てこない。

平成17年11月に地元業者の元付けの物件に買い付け。
売り主側の意向で引き渡しは平成18年2月。
離婚がらみでアパートを処分を依頼された業者からの紹介。
とにかく土地が広く立地も将来性がある物件.
土地991㎡/建物398㎡。S造平成7年築。
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収益物件では初めてのつくばの物件。つくば駅から徒歩圏で大規模ショッピングセンター(2008年)やつくば市の総合庁舎ができる(2010年)研究学園駅まで3キロ弱。
徒歩圏にララガーデンつくばやケーズデンキ、マクドナルド、ファミレス多数。コンビニは500m程など単身者にはうってつけの場所。駐車場も12戸に対し18台分。
それも余裕のあるレイアウト。ギリギリにすればあと5台は止められる。
現在までのこの物件の入居率は(リフォーム期間や入れ替えロスも含め)98.3%。
リフォーム12戸中4戸。

平成18年7月 東京23区内に新築マンションの用地取得。
土地163㎡近隣商業。建蔽率80%容積率300%
平成18年11月4階建S造マンション建築。
都内新築/建物424.33㎡。
デザイナーズマンション風。
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フロアーによって色を変えたシステムキッチン。
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1階の店舗はなかなか埋まらず苦肉の策でプライベート防音スタジオにリフォーム。
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ラウンジ
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スタジオ


すぐに3室のスタジオにテナントが付き投資したかいがありほっとひと息emoticon-0148-yes.gif

都内の物件を平成18年11月に決済。

その翌日に北海道O市の物件をS銀行に融資の打診。
年内決済の条件で買い付けを入れる。銀行評価が高く(物件価格+4000万)担保価値と利回りが良い。
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土地870平米/建ぺい率80%/容積率300%
建物2470平米 平成2年築SRC8階建て2DK×20戸 1K×6戸 1R×24戸 店舗1 事務所1(3戸に分けられる)観光名所のすぐ近く。(徒歩1分)
平成18年12月28日決済。

平成19年2月法人設立。

平成19年10月 
Y市の田園都市線沿線駅から徒歩圏の物件買い付け。利回りはあまりよくないが土地の実勢価格以下に指値をした物件。RC築20年。
土地765平米 建ぺい率60%容積率150%
建物1049平米 RC3階建て 3DK×12戸 2DK×3戸 駐車場8台
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平成19年12月27日決済。

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by ooya-taka | 2008-02-24 14:31 | 不動産投資
赤井誠&松田淳の2大ブロガーセミナー
あかちゃんこと赤井誠さんとNSX松田さんのジョイントセミナーが行われました。
お二人の投資手法は全く違うようで実は共通点が多く感じられました。
基本的にDIY大好きなお二方なのですが、あえて自分でせずに任せる部分は管理会社さんをたてている部分や管理会社を自分のチームに引き込んでいる点は本当に感心させられます。
その後懇親会&2次会ではいろいろな投資家の方や建築関係の方などといろいろお話しさせて頂き元気を分けて頂きました。ありがとうございました。
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by ooya-taka | 2008-02-24 11:12 | セミナー
リフォーム写真
3連引き戸
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キッチン
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防音室
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防音室
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新品のお風呂
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リビング
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玄関大型収納&廊下(このあと収納の下に人感センサーの間接照明をつけました。)
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寝室
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シャンドレ
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by ooya-taka | 2008-02-21 00:29 | リフォーム
表札ができました!
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これが会社名なのですが由来は4人の家族のなまえのなかの文字からきています。
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これは焼く前の状態。

このマットなターコイーズブルーが大好きなんですemoticon-0152-heart.gif
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by ooya-taka | 2008-02-20 22:41 | いろいろ
防音検査
昨日、大工さん立会いのもと、防音の性能検査が行われました。
結果的には予想を上回る結果。ただ楽器によっては夜11時迄になるかもしれません。
私も税務調査の後駆けつけて、工事の細かい部分のだめ出しと拭き掃除をしました。
後日写真もアップします。

いろいろやっていたらすっかり夜になってしまい大工さんと物件近くで打ち合わせがてら食事。
その後、帰途に。
夜の首都高はすいていて、1時間で着きました。emoticon-0158-time.gif
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by ooya-taka | 2008-02-20 09:49 | リフォーム
税務調査
法人の税務調査がありました。年末に法人で取得した物件の消費税還付に関してです。とりあえず無事終了でひと安心です。emoticon-0148-yes.gif
ついでに1期目の法人決算も見て行ったのであと3年は大丈夫でしょうか?
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by ooya-taka | 2008-02-19 13:42 | 税金
キュリアスサロン
先週の土曜日、キュリアスさんの主催するサロン勉強会が小坪の事務所にて行われました。
サロンには初参加でしたが知っている方も何人かいらしていてちょっと安心。
キュリアスさんによる現状の不動産環境の説明から始まりキュリアスさんの動物的勘なども交えながらの大変面白くしかもこちらもわくわくしてしまう内容でしたemoticon-0159-music.gif
第2部は元賃貸営業Sさんによる賃貸営業の内部事情やこんなことやってくれるとうれしいこと(営業にとって)など、ぜひとも実践したいことばかりでためになりました。

場所を変えて懇親会は〇ェドロブスターで、Sさんと都筑区で不動産業をやっているOさんにまたまた賃貸業者の本音を聞かせていただき、『営業にすかれるオーナー』とはどんな人か教えていただき面白かったです。本当にありがとうございましたemoticon-0102-bigsmile.gif
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by ooya-taka | 2008-02-18 15:31 | セミナー
入退去シーズン
都内物件で退去の通告。
年末に連絡いただいたお部屋と今日聞いたお部屋の2件が3月で退去。今日の分は3月末退去との事でやなタイミング。
管理会社さんと打ち合わせ。短期集中で何とか頑張ってもらいましょう。

もう一つY市物件で今月いっぱいで退去がある。こちらは前回と同様防音室付きにリフォーム予定。
前回の部屋の2番手申し込みの方にアプローチしてもらう予定です。
今回の部屋のほうが横長で使い勝手が良いお部屋です。
現入居家賃より3〜4万アップさせたいですね。
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by ooya-taka | 2008-02-13 23:13 | 物件管理
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ケーちゃん、コテツさん、NSX松田さんが運営している有料メールレポートのバージョンアップ版。

【財布の中身レポートVIP】
「音声セミナー完全版」
今回は金森さんのインタビュー1時間6分。「金森重樹さんに聞く 2008年の融資と物件購入」かなり中身の濃い内容でした。投資家に対しての一言の「風を読むのが重要」とは奥深い言葉です。

「不動産投資・アパート経営お悩み解決隊」メールによる相談(回数無制限)
その他特典もあるようです。
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by ooya-taka | 2008-02-12 00:51 | セミナー



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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