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都内スタジオ物件
3つのスタジオの共有スペースでラウンジがあるのでそこに3帖程の小さい防音室を追加しようかと思っています。防音のレベルはピアノ演奏程度でピアノ教室やマンションの入居者に募集をかけてみても良いでしょう。(だいたい3万程度で貸す事ができると思います。)
また先日書いた、建物北側の道路面のタイル部分は大型バイクの駐輪スペースにして不法駐車を防ぎつつ収益が得られれば一石二鳥です。
また、Y市物件の回りも無駄なスペースが多いので今後何かに利用したいと考えています。
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by ooya-taka | 2008-01-30 22:01 | 防音
馬券会計学
顧問税理士からいただいた本。馬券会計学
私自身は競馬、パチンコ、宝くじなどほとんどやった事が無いのですが読んだらとても面白く読む事ができました。この著者が一時期私の顧問税理士の事務所にいたようなのです。公認会計士をやりながら緻密な馬の予想をして昨年は600万近い利益を出したようです。(掛け金5900万回収6500万)
ここで重要なのが安全な低オッズのものでは儲けが絶対でないという事です。競馬の場合JRAの取り分が25%あるそうなので普通にやっていると良くて75%になってしまいます。
この著者の場合、時間も無い関係で新馬戦と未勝利戦に絞っているようで、それに関して徹底的に調べ、おいしい穴狙いをしているようです。また、レースのビデオを徹底的に復習するというのもなかなかやれそうでできない事でしょう。
不動産の世界もあまり低利回り(キャップレートが低い地域)で安全(と言われるもの)が安全とは限らず、やはりある程度利回りの良いものを、徹底的に調べ、入居付けができそうか?建物の管理状況、修繕状況、地域の将来性などにより徹底して調べ探していくのが事業を成功させる大切な要素でしょう。
ただすべての物件を網羅する事はできないので自分の得意分野や投資地域を限定していくのも良いのかもしれません。
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by ooya-taka | 2008-01-28 22:38 | 書籍
自転車
8年程前からやっています。ロードバイクとマウンテンバイク。
2年程前までレースに出てたりして1年で1万キロ以上乗っていました。
最近は不動産にのめり込み過ぎあまり乗れていないのですが、体重が8キロも増えてしまいまた始めようと思います。体重が増えると体調が悪くなるので仕事にも影響します。
その頃の写真。
ブルー系のウエアーは私のデザインです。
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by ooya-taka | 2008-01-27 22:06 | いろいろ
バイク駐輪場
都内物件と横浜物件の管理を御願いしている業者さんからご提案がありました。
都内物件は物件全面に1、8m程のタイル部分があり一部駐輪場にしているんですが、最近入居者の友人が夜中に駐車をしているようで一部からクレームがつきました。そこでパイロンをたてて駐車禁止を促そうと思ったのですが、最近バイクの駐輪、とくに大型バイクの不法駐車の取締が厳しくなったせいでバイク駐輪場の需要があるかもしれないと言う事になり試しに募集をしてみる事にしました。果たしてどうなる事やらですが、こちらの出費はラインを引くペンキ代と募集看板だけなのでやるだけの価値はあると思います。1台3000円で4台分を目論んでいます。ちなみに月極駐車場は13000から15000の地域です。
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by ooya-taka | 2008-01-26 23:58 | 物件管理
ホームセンター200%活用法
午前中、税理士さんとの打ち合わせが長引き少し遅刻をしてしまいました。
有名ブロガーのNSX松田さんのDIYセミナー。
リフォームに関する具体的手法や裏技を聞かせていただきました。さすがに元ホームセンターにつとめていただけの事はあります。相場感があると言いましょうか、実際いくらかかっているのがわかっているのは強いです。
その後、参加者の85%出席する懇親会が行われて、またいろいろな方とお話をしながら楽しい時間を過ごしました。皆さんありがとうございました。
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by ooya-taka | 2008-01-26 22:40 | セミナー
自動販売機
先日、あかちゃんさん から紹介していただいた自販機業者さんから連絡が入り、今週にでも取り付け工事を行いたいとの事。
今回の条件は電気代3年分前払いプラス一本の金額が定額で決まっています。よほど人通の多いところ以外では電気代を考えると赤字になってしまうのでこの方が安心でしょう。
事実、私の持っている都内のスタジオ物件のところはほとんどプラスマイナスゼロです。
数千円でもプラスになれば共用部分の電気代がまかなえるかもしれません。
また、防犯上も明るくなっていいと思います。
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by ooya-taka | 2008-01-25 12:32 | 物件管理
大工さんと打ち合わせ
先ほどまで大工さんと打ち合わせ。
昨日聞いた通りすべて込みで200万。
いつもありがとうございます。
防音室は110万程になりました。性能的には24時間ピアノ演奏可能なレベルの予定。

安さの秘密はすべて一人でやってしまう為なのです。大工仕事、建具、風呂、水道、電気、エアコン、クロスなどなど。

見積もりの一部ご紹介。
ユニットバス (積水製)1216 ¥155000
施工費 ¥ 55000
バス解体撤去¥ 35000
計 ¥245000

単体ではこの価格は無理かもしれませんがこんな感じ時でいつも安くやってもらっています。(そのかわり8割前金現金払いです。)
自宅を建てて頂いてから10年以上のおつきあいです。
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by ooya-taka | 2008-01-22 23:02 | リフォーム
リフォームの見積
大工さんからの連絡で明日見積もりを持ってくるとの事。
細かい打ち合わせは明日やるのですが、どうやら当初の予算(200万)で受けてくれるようです。
今回のリフォームは結局下記のようになりました。
①玄関に大型収納設置。人感センサーの間接照明付き。
②ユニットバス交換。サーモ付きカラン。ユーティリティーはシャンドレ付き。洗濯パンも新品に変更。
③ユーティリティーを含めたほとんどの床のフローリング化。
④7箇所の建具交換。および新設。
⑤6帖和室の洋室化。
⑥5帖洋室の防音室仕様。6面防音壁、2重窓、防音ドア、調音天井材、一部パンチングボード仕上げ(スタジオ仕様はこの特殊防音壁の2重張りなのでそれよりは劣るがHLー45dbは出る設計)通常この仕様の防音室のみで200万以上はかかると思います。(Y◯MAHAアビテックス よりは性能は上)
その他はデジタルロック。
キッチンは今回は見送りました。今のキッチンのグレードは低いのですがほぼ新品なのでコンロのみ新品を設置しました。あとはキッチンドアをカッティングシートでコーディネートの予定。もちろん自分でやります。
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by ooya-taka | 2008-01-22 01:08 | リフォーム
銀行の担当さまから連絡
年末融資を実行して頂いた銀行の担当者さまから少し不安そうな声で
「物件の方は順調にいってますか?」
「ええ、年末に退去した部屋のリフォームが忙しいくらいですよ」
何だったのかな?と思ってもう一度よく考えてみました。
今回の法人と一昨年取得の都内の新築物件を同じ銀行で融資して頂いたのですが金額が大きくなってきたためなのかな?と思っていたのですが
「あ〜そういえば!!」
報告していない事がありました、今回法人で購入した物件の消費税還付のため、法人決算を11月で行いました。
税理士さんと相談し、それ以降12月から都内物件のスタジオ売り上げは法人に、居室家賃を個人に変更した為、今まで100万程毎月入金されていた家賃がが65万になってしまっていたのです。返済は45万程なのでそれでも問題は無いはずですが、急に入金が減ってびっくりしてしまったようでした。
理由と管理会社の精算書をファックスして電話を入れると、安心した様子。
来月になれば、個人法人とも決算が揃うのでそれを持って銀行廻りをしたいと思います。
金融機関さまにはできるだけ正確な状況を早めに伝えるのが次の融資への近道だと思います。
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by ooya-taka | 2008-01-21 22:28 | 融資
老朽化に関して
設備関係は15年をすぎてきたあたりでいろいろ故障が起きてくる。暖房のファン故障2件、室内銅管のピンホール2件、電気温水器交換1件。ここ2ヶ月で起きた修繕。結構な金額になる。
それ以上に金額のかさむものが屋上防水、外装塗装などの大規模修繕です。修繕は積み立てを計画的にしなくてはなかなか出せる金額ではない。5年以内にするべき所は2物件3棟。
2階建てと3階建てなので足場に関してはかけやすい。先日管理会社に言われた程かからないとは思うが3棟で1000万は下らないと思う。
一番大型の8階建ての塗装が3年前に済んでいるのがせめてもの救いです。
その点新築はしばらくは楽ですね。
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by ooya-taka | 2008-01-21 00:32 | リフォーム



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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