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大工さんと現場で打ち合わせ
昨日は大工さんと現場で打ち合わせ。
梁や柱の位置などを実際にはかりながら現場で打ち合わせ。
いろいろな課題も見えてきましたが、予算と擦り合わせをしながら年明け早々に決めていきます。
建具に関してはほぼすべて交換。1800のドアから2000&2200のドアや引き戸に変更。
ゆかはすべてCFからフローリングに変更。ユニットバス交換&追い炊き追加。玄関収納庫追加。
キッチンはとりあえずそのまま使う方向になりつつあります。

今日で今年も終わりです。
今年になっていろいろなセミナーに出席する機会が増えたくさんの方とお知り合いになれました。
本当にいろいろお世話になりました。
良いお年をお迎えください!!
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by ooya-taka | 2007-12-31 18:54 | リフォーム
27日に無事決済
消費税還付を考えると本心ではできるだけ月末にしたかったのです。
しかし年末な為相手先の都合もあり27日の決済になりました。今回の場合1日分の非課税売り上げ増加により35万程還付予定額が変わってしまうのです。

決済自体は1時間程ですべて終わり、鍵や図面、入居者の契約書、などを受け取りました。
そのまま受け取った荷物を仲介業者さまの車で管理業者に持って行き預かって頂きました。
たまたま決済銀行と管理会社が近かったので助かりました。
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by ooya-taka | 2007-12-29 23:00 | 融資
管理会社の選定
基本的に物件の管理は管理会社に任せている。今まではそれぞれの物件で別々でしたが
今回は首都圏なので以前から23区内の物件の管理をしていただいている業者さんにお願いした。
仲介業者さんのお勧めの管理会社さんは客付けも管理もなかなかよさそうなところだったのですが、今回防音室をつけてバリューアップを図る事に決めたので音楽関係に強い現管理会社を変える必要性はないと結論を出しました。
今回の物件の地域は比較的入居に対して強い地域ではありますが、やや駅から遠く築年数が古く間取りが古臭いためそれを払拭するセールスポイントをつけてゆくほうが安定経営ができると判断しました。

防音室に加えて、和室の洋室化。CFからフローリングに変更。室内建具ドア変更。追い炊き追加。できればキッチンの交換。洗面所の交換。ユニットバスの交換又はコーティング。カランの交換。TV付インターフォン。ECプランニングのオートロック設置。
はたしてハウマッチ??

また報告します。
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by ooya-taka | 2007-12-25 14:33 | 物件管理
Y市の物件管理
都内物件の管理を御願いしている業者さんに会いにいく。
今回の物件の管理やリフォームの相談。
1部屋を防音にする前提で家賃を上げて行く計画。
105000→130000にする予定です。
結果はまた報告します。
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by ooya-taka | 2007-12-24 21:03 | 物件管理
新規購入物件のリフォーム
15室の内1部屋退去の58平米のマンション。
現在3DK。古くさい間取り。
いろいろな考えが渦巻く。
そもそもこの広さは2人かせいぜい3人暮らし。
それともここに住む人はプロのミュージシャンとかクラッシックの演奏家。
ピアノの演奏家。
もしかしたらメインはスタジオでそれにDK+寝室というのも良いかも。
その方が焦点がはっきりする。
若手プロのスタジオ兼居室。
などなど......。
首都圏には何百万人もの音楽家や趣味で音楽をしているひとがいる。
ブラスバンドをやっている方だけでも全国で100万人という事実。
首都圏は立地だけでなく人間の多様性も地方に比べ圧倒的に多い。

本当に成功する為には圧倒的な差別化が必要な気がする。

地方で15%でもエグジットで下がっていればたこの足を自分で食べているようなもの
地方はあがる前に下がって行く。
世の中不景気になれば、需要の多い首都圏に人が集まる。
ますます地方は空室が増える。
力がある大家さんしか残れないのが地方だと思う.

今日は自転車仲間の忘年会でした。
酔っぱらっています。
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by ooya-taka | 2007-12-23 18:56 | リフォーム
増山塾忘年会
麹町区民会館で懇親会のあと、お座敷での飲み会。大変濃いメンバーでいろいろ刺激になりました。先日賃貸住宅フェアーでお会いした桜子さんやKOMOMOさんのご主人様にもお会いできました。ブログで有名な方々も多数参加。皆さん今後とも宜しくお願い致します。
自分の物件や自分自身の投資手法に関しても、もっともっとUSPを持ちたいと感じました。
今までの人生で前半は音楽。半ばから今まではデザインに没頭。それを何かに生かす事ができれば良いと思います。
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by ooya-taka | 2007-12-22 23:49 | セミナー
Y市物件内部
午前中は27日決済予定のY市物件にいく。朝7時に出たのに、到着は皆さんとの約束をすぎてしまい10時20分過ぎに到着。
申し訳ありません!!3連休の首都高をなめていました。6時に出れば7時半についてしまうので少し調整したのが失敗です。これからは朝早く出てどこかで朝食をするようにしようと思います。
ここの物件満室で売り出されており、内部が見られなかったのですが12月に1件退去。すぐに入居申し込みが入るがキャンセルとの事。いっその事、バリューアップして家賃を上げる作戦にしようと思いながら見に行きました。
ところが内部は何とも中途半端な感じ、間取りは古く床のCFも安っぽいのですがクロスやキッチンは新しく、このままでも何とかなる感じではある。
でも全然いけてない!!これではつくばのアパートの方が全然良いな〜。
最低でも 床はつくばで使用のじか張り用の薄手のフローリングにして和室は洋室に変更。3DKを2LDKに変更し建具の変更をする。
あとは、都内物件でうまく行っているインフォレントさんhttp://otoheya.com/と相談し防音スタジオ物件への可能性を探る。これに関してはコストと家賃アップのバランスが重要。いずれにしても防音物件はどこの地域でも1%以下なため将来に対する投資でもあり是非取り入れたい。65から70db達成すれば24時間演奏可能。録音スタジオ並みなのでここでも音楽のプロ向けに企画可能。
あとは古くて小さく追い炊きのできない風呂の変更をしたいのだが予算が.....。
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by ooya-taka | 2007-12-22 23:33 | 物件
賃貸住宅フェアに行ってきました
昨日、会社を抜け出し3時過ぎからビッグサイトに行ってきました。何人かお知り合いの業者さんや投資家仲間にお会いしました。もっとじっくり見たかったのですが師走のこの時期、半日すら時間が取れないのに嘆きつつお目当てのところだけは行ってきました。
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by ooya-taka | 2007-12-19 17:06 | 不動産投資
当社社長が一人で出張!!
当社社長様(家内)がリフォームの確認のため一人で出張。今回クロスや床、棚などの選定を家内に任せたためなのですが、寒いところが苦手な九州人なのでちょっと心配です。
スタジオの融資を「何とかせよ!!」との命令なのでこちらはその件でがんばりたいと思っています。
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by ooya-taka | 2007-12-17 09:57 | 物件管理
西〇信金もだめ
IZUMI塾で名刺交換した担当者に電話。店舗系にはかなり消極的。物件価格のさらに掛け目云々。丁重に断られる。
ビジネスモデルとしては面白いと思うのだが、自己資金を使っていては話にならない。事業用で引っ張れば期間が問題か?
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by ooya-taka | 2007-12-17 09:42 | 融資



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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