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札幌物件断念
S◯BCから事実上、融資不可の連絡。
築17年の物件に対する評価がことのほか厳しく、物件価格が12200で積算が17000(銀行評価)出ているにも関わらず、従来からの積算計算での建物評価が更に8掛けに評価され2000万程(諸経費別)自己資金を入れなければいけない為実質不可能になってしまいました。
後5年新しければ良いとの事でした。某地銀と同様RCでも40年から築年数を引いた期間の融資になりつつあるのかとも思いました。(複数物件所有の場合だけなのかもしれないですが.....。)
私の昨年取得した物件がやはり築17年であり、返済完了時に耐用年数が終了するので、同じような古さの物件なのが問題になったようです。
また出直しですが、良い案件があればまた検討してくれるとの事なので頑張りたいと思います。
また、他行でお願いしているもう一つの物件は確実に取得したいと思っています。
S◯BCの場合、投資案件に関して(過去からの融資残高が)2億を超える場合、かなり引き締めがあるようです。
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by ooya-taka | 2007-11-30 22:57 | 融資
不動産投資の学校最終回
全12回の学校が今日で終了。一応皆勤でした。(遅刻も多かったのですが)
終了後、希望者で打ち上げ。かなり盛り上がったのですが、始まった時間が9時過ぎなのであっと言う間に11時になってお開き。また1月にみんなで集まる約束をして解散しました。
皆さんお疲れさまでした、また情報交換いたしましょう!!
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by ooya-taka | 2007-11-30 02:05 | セミナー
つくば売り物件
先日、懇意にしている業者からお電話で面白い物件があると連絡いただく。半地下にインド料理屋さん(結構はやっている)中二階はギャラリー、3、4階は学生主体のワンルーム12室。現況空室1室のみ。13%強の表面利回り。(売り出し7000→5500万)
筑波大に近く、東大通りに面しており場所としてはまずまず。最近外装塗装してあるものの築27年のS造では修繕も結構かかるかも。
融資も難しいが、何とも不思議な感じで面白い。
居室部分は中廊下が土足禁止でなんだか昔の下宿のような雰囲気。見に行った当日はつくばマラソンの日であった為、そのアパートからも出場選手がたくさん出てきた。陸上部のたまり場かもしれない。なんだか平和な気分!!学生時代を思い出してしまった。
つくばでも春日地区(学生用の安普請のアパートがいっぱいあるところ)に比べて、一般の人も多い場所。中心(TX駅)からは2キロ程。
私としては現在融資申し込みが2件あるので今のところ買い付けは無理なのですが、積算価格程度(後1000万引き)で指値をすれば面白いかなーと思います。
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by ooya-taka | 2007-11-29 00:14 | 物件
東横線にのって思い出した事
久しぶりに東横線に乗りました。仕事関係では代官山、自由が丘辺りまでしかいかず、その先にはなかなかいく機会も無かったので、沿線の町並み(特に武蔵小杉)の変わりようにびっくりです。
20数年前、田園調布の賃貸に住んでいて、その後田園都市線のつきみ野のマンションを購入。バブルで2倍に値上がりしたところを売却。その後千葉県の一戸建てから現在の茨城に移り住んできました。
不動産投資を始める前の不動産売却は2回、不動産購入は3回。2回は注文住宅を建てました。1回目は大手ハウスメーカーのS社の建築条件付き。形ばかりの張りボテ住宅で一部施主支給の無垢のフローリングにまで持ち込み料をとりました。
平成7年に現在の土地を見つけました。茨城県南部のTXの通る予定の街。以前住んでいた田園都市線沿線のようにきれいに区画され、町並みがとてもきれいなところです。神奈川に比べ起伏が少ないので風景は少し違っていますが広々として、きれいな川と筑波山は何物にも代え難い魅力です。ちなみにバブルの頃は高値で手が出なかったのもトラウマで残っていたのかもしれませんが。
平成8年に輸入住宅を建築。バブルの名残で結構良い材料で作ってしまい48坪の建物の建築費のみで4千万以上かかってしまい、外溝工事は全くできず自分で全部作りました。枕木のようなランドスケープウッドを土留めに使い30帖程のウッドデッキを作りました。2台入るカーポートも木製で自作しました。庭は自宅の雰囲気に合わせイングリッシュガーデンを作りました。
当時、日本ではまだグッズや植物が入手しづらく方々探しまわりました。今ではいろいろなところで扱っていますがその頃は個人輸入に頼っていました。
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by ooya-taka | 2007-11-24 09:31 | いろいろ
不動産投資の学校
学校も今回を入れて後2回になってしまいました。来週は最後という事で打ち上げもあるようです。多くの方とお知り合いになれました。
ところで今回は、仕事の都合で30分以上遅れてしまったのですが入ったときには、税金に関してのお話が行われていました。
税金と言えば、投資家の間でよく話題になる、消費税の還付に関しても触れられていました。
私も今回の物件では初めての法人による取得になる為、還付を受けるべく準備をしています。
物件の取得ができなかったらかなり無駄な時間とお金を使ってしまいますが、準備しなくては始まら無いでしょう。やって失敗する方がやらずに後悔するより良いと思います。
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by ooya-taka | 2007-11-23 00:18 | 税金
重要事項説明書
今回の物件の売り主は、某メガバンク系の不動産会社出身で重説添付資料の量はとても持ってかる事のできる量ではなかった為、宅急便にて送ってもらった。現状で知りたい内容は今のところ網羅されており今後内容をじっくり吟味したい。
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by ooya-taka | 2007-11-18 22:52 | 物件
売買契約
今日Y市の物件の売契でした。その後現場へ。いざ買うとなると、いろいろ直すべきところがありそうです。まずは管理(空いているはずの駐車スペースに車が止まっている!!)それからバリューアップでしょうか。
内部は満室のため見られません。12月に退去があるのですが、既に申し込み済み。売り主に頼んで入退去の間に見せてもらう予定です。

その後IZUMI塾OB有志の飲み会にお誘いいただき参加。
月島のほていさんというアンコウ鍋屋さんで行われたのですが,新鮮でおいしいお造りやアンコウ鍋(特にアンキモ)のボリュームにおどろきつつ、皆さんといろいろお話できてとても楽しかったです。また宜しくお願いします!
2次会終わって帰りの時間が心配だったのですが、無事終電の1本前に乗れました。本当にTXのお陰で楽になりました。(土日で秋葉発0時22分まであります。)
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by ooya-taka | 2007-11-18 01:21 | 物件
買い付け物件の近くに........。
某有名大学の小中一貫校ができるというニュース。
駅自体が若干マイナーな感じだったのが、これで俄然ブランド駅になるでしょう。4年後の開校が楽しみです!!資産性、立地的にも問題ないので後は収益性のみ。価値をあげ家賃を上げて行きたいところです。この物件、現在は敷金3ヶ月とれているので退去があれば次は2ヶ月にして家賃を上げようかとも思っています。
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by ooya-taka | 2007-11-16 01:06 | 物件
買い付け2件
現在1件買い付け希望。(融資確約がなければ買い付けの受理がされない物件)
もう1件は買い付け済みで来週末売買契約です。
2物件共、積算での価格が物件価格の1.5倍ほどありなおかつ3年間路線価があがり続けている地域です。収益ではさほど特筆するものではありませんが(逆に1つは利回りはやや低い)建物、環境とも優れた人気のあるエリアの物件で将来的価値も下がりづらいものを選んでいます。
問題は融資付けのほうで、両方フルローンでお願いしているのですがどこまで(銀行が)出すのか現状ではまったく読めません。
今後、地価としては下がり続けるところと、あがって行くところは2極化するでしょう。地方物件も土地は上がらないまでも人気がある地域を選ばなければ現状満室で利回り10%以上でも将来的には不安があると思います。
収益性のみに偏らず、かといって単なる積算ではなく、本当の土地の力&建物の力がある物件を買って行きたいと思っています。
単身向けやDINKSはより都心志向になるでしょうが、家族向けには住環境や学校の環境がより重要になってきます。
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by ooya-taka | 2007-11-09 22:45 | 融資



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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