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嵐の午後にセミナーのはしごをしてきました
金曜日の夜、愛知県から(私の会社の社員セール)に来た母親とその妹(私のおば)と3人でホテルに泊まりました。いろいろはなしをしました。(途中キュリアスさんと1時間強電話でお話。)
翌日朝から検査の為にきた高校生の娘とお茶の水で待ち合わせ、終わった後秋葉で昼食。
その後、両国のKFC(ケンタッキーじゃないですよ)で「金持ち大家さん」の浦田さんのセミナー。「空室さよなら!満室ウハウハ!左うちわセミナー」に行ってきました。
多くの大家さんが真剣に聞いていました。ためになるCDデータを頂きました。
(楽させていただきます!!)
終わった後台風の嵐の中、市ヶ谷ルーテルの増山塾の「羅針盤実践編」に参加。
前半ものすごく凝縮した1時間でした。(大満足!!!!)
しかしすごいソフトですね〜。新バージョンを皆さんお買い上げくださいね。
学さ〜ん、後は複数物件の結合をおねがいします!(自分でやれって言われそうですが)
早速、いま検討している物件を10件程入力。
(分析結果を見て)
え!!。。。こんな風になっちゃうの!!?
本当に参考になりました。
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by ooya-taka | 2007-10-29 22:05 | セミナー
「決算書がスラスラわかる 財務3表一体理解法」
会計関係の本を読んでもなかなか理解できず、もやもやした感じが残るのですが、この本は目から鱗。財務3表のつながりが感覚的につかめます。PL.BSは何となく解っているつもりだったのですが、CSへのつながりが解りやすかった。
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by ooya-taka | 2007-10-24 22:25 | 書籍
今週末セミナーに行きます。
27日土曜日。
13:00~16:30浦田健さんの「空室さよなら!満室ウハウハ!『金持ち大家さん』左うちわせみなー。最近は戸建て賃貸でお忙しそうですが、久しぶりのセミナー。

18:30~21:00増山塾 特別講義 『羅針盤実践編』大家学さんの、精緻なソフト羅針盤の進化(深化)が見られるかもしれません。どんな講義か楽しみです(^-^)!

出席の方でお会いしたら声をかけてくださ~い。
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by ooya-taka | 2007-10-24 10:40 | セミナー
残債利回り
<リスクコントロールの方法>

①キャップレート(その地域の利回り相場。実際に売却できる利回りから考察する。)
+2%の法則=2%安ければ売却しやすいので安全。
ということは↓
残債利回り(借入残高に対する利回り。)が
キャップレート+2%になれば安全性(流動性が大きい)がある。
3年以内にキャップレート+2%になれば安全。

②融資のつきやすい物件
借入金<土地評価額(満額融資の物件は次に購入する人にも融資がつきやすい)

③最悪でも自己破産しない=債務免除の仕組みを理解する。
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by ooya-taka | 2007-10-22 13:43 | いろいろ
お宝セミナー  
「金利上昇局面に備える不動産経営」
総額7億円超の不動産投資を行っている、30台のすてきな女性講師のセミナー。CFPファイナンシャルプランナーの北野さんはOLをやめてからは不動産投資の傍らFPとして講演など行っているそうです。実際今回のセミナーを訪れた方は、7億の融資を受ける方法の方に興味が集中してしまって、本来の金利上昇に関する質問は少なかったようです。

個人的には、セミナーを聴きながら以前別のセミナーで聴いた「残債利回り」の考え方をもう一度復習しておこうかと思いました。
来週以降、荒れそうな株などの相場に引っ張られそうな、不動産投資では攻めと守りを同時に行っていかなくては行けないと思います。

終了後、沢さんたちと懇親会。いろいろお話しさせていただきました。FXの大御所の方達ともお話ができ大変楽しい時間を過ごしました。

その後、マサさんたちと2次会。
ディープなお話ありがとうございました。
久しぶりの午前様で0時40分帰宅。

皆様お疲れ様でした。
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by ooya-taka | 2007-10-22 00:00 | セミナー
2件見に行きました
1件目
午前中半休して行ってきました。
前面64m道路!!(緑地帯をはさんだ幹線道路)に面しているRCの6階建て1階に店舗。
築19年。2面タイル張り。2階から上12戸中11戸入居。
外資系が持っていたもの。9920万。
積算11500万。収益現状11.32%満室時12,1%
立地ターミナルまで2駅の住宅地の駅から徒歩8分。
すでに数件の買い付けが入っているとの事。
私の判断は見送り。
理由
1階のテナントが抜けたらなかなか入りそうにない立地。テナントも緊張感がなく長続きしするのか疑問。また大どうりに面しているのに駐車場なし。客筋がわからない。インターネットなどで商売しているのか??
外装、築20年を向かえそろそろ大規模修繕の必要有り。管理状況悪く、空き地に捨てられた自転車数台。鉄部のさび。コンクリートのクラック。(ドア付近)避雷針の取る穴のふた付近にコケが張っており内部に水が入っている。
f0045599_23495958.jpg

斜面に立っているので足場を掛けるのに金額がかさみそう。タイルの継ぎ目のコーキングもそろそろ交換か?
場合によっては修繕に1000万ほどはかかるのではないかと思われる。
修繕1000万居室満室で店舗空室の場合の利回りは7.3%なのでリスクが大きい。店舗でなければいいかもしれません。修繕も何とかごまかしながらですが。

2件目
こちらは、自宅から徒歩物件。
S造築10年。一階事務所2件中1件空。
居室12世帯満室。
9300万。満室利回り11.41%。現状9.09%
積算14000万。満額融資可能。
結構良い?!

見た感想↓
外観総タイル張りで立派なエントランス。なのに、オートロックではない。
管理は1階のテナントの建築屋さんなのか?看板はない。
この物件もこの建築屋さんが設計したようだがはっきり言って悪趣味!!
バルコニーがない居室はどうやって洗濯や布団を干すのか?
このあたりは駅まで徒歩20分かかるので、ほとんど一戸建てや2DK以上の家族用のアパートの地域。南30M道路と西15M道路の角地なのは、住居としてはマイナス。
近隣にはこの物件のような1Kはあまりなく、唯一レオパレスとの競合があると思われる。
しかも、満室のはずの部屋にはカーテンすらかかっていない部屋が2件以上ある。
なんだか臭いなー。無理やり知り合いを入れている感じ。地方ナンバーのおんぼろ車(いまどき見かけない塗装がはげてしまった車)ばかり止まっているのでもしかすると近隣で大手建築会社数社の建売の職人さんの寮か?ならば仕事が終わればいなくなるはず。レオパレスも今だけは満室なので。
一階の空事務所は相当大きい割りに駐車スペースすらない!入り口もわかり辛い。このあたり
近隣の病院のおかげで処方箋薬局が多いが車が止められないのでは無理。しかも病院の入り口と反対側。あと、学習塾も多いがお迎えの車を止める場所に困りそう。それ以外の利用はほとんど無理。角地なのでコンビニにすればよかったのに。
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by ooya-taka | 2007-10-19 14:01 | 物件
銀行さんからの情報
以前融資していただいた銀行から物件の情報。どうやら先日送った会社の社員セールのチケットで思い出してくれたようだ。とりあえず明日の朝、会社を半休していってこようと思う。うまく行けばフルローンがくめるようなのですが.......。
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by ooya-taka | 2007-10-17 22:40 | 物件
CDブック 「不動産投資大学」
ドルフ デ ルースのオーディオブック。
ipodに入れて通勤中聞いていました。ついつい内容に引き込まれてしまい、乗換駅を乗り越してしまいました。JFAの不動産投資学校はこの内容を下敷きにしながら、日本の法律や税制に則って行われているように感じます。
どちらも、基本的だが「できそうでできない」「知ってそうで知らない」事がたくさんありやるべき事はまだまだあり、常に新しいコンテンツ(学び&気づき)をインプットし、コンテクスト(器)を大きくして行きたいですね。
慌てず騒がず淡々とやるべき事をやっていれば「10年に一度の取引を毎週見つける」事ができるようになるとおもいます。でもそれが簡単そうでいちばん難しいんですけどね。
そう、まず習慣化です。
1000:100:10:3:1を50週で割ると、1週あたり紙段階での絞り込み20:物件視察2件:5週間に一度買い付け:15週に一回融資ok→そして3件中一件を取得。
ここまでやれば、1件どころではないような気がします。
そういえば今週まだ物件を見ていない!!
これから出かけましょう。
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by ooya-taka | 2007-10-13 12:05 | 書籍
不動産投資の学校5回目
収益力/担保価値/立地
収益と担保力は両方満たしている物件は理想。BS上借入金より担保価値がショートすると銀行融資が受けづらくなる。収益優先と担保余力のある物件を交互に購入するのも購入戦略の一つ。
今回の宿題は自分の投資戦略の選択。
D-FAXにより、物件情報をとれるように番号をもらい情報を集める。
の2つです。
良い機会なのでD-FAX試してみましょう!
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by ooya-taka | 2007-10-12 00:57 | セミナー
「超簡単ブログを1時間で作る本」
ブログにリンクが貼れなかったり、ハイパーリンクもできなかったので本を買ってみました。HTMLのタグをいちいち貼らなくてよいのは、同じexciteのみでその他にはHTMLタグを入力しなければいけないようです。
普通はどこかにリンクのタグをコピーしておくのでしょうか?
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by ooya-taka | 2007-10-11 00:01 | 書籍



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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