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不動産投資、徹底セミナー
セミナーズ主催の金森さんのセミナーに参加してきました。
以前金森さんの主催する簿記合宿に参加した事があるのですが、その当時との投資環境の違い特に融資銀行の収益還元の見直しなどに関して詳しく聞く事ができました。
<ポイント>
○バリューとプライスの関係を見極める。(収益還元より物件の積算評価に戻りつつある)
○出口(主に売却)を迎えるとき、いかに相手が買いやすいように(ローンをつけやすい)することが重要!20年以上の融資が受けられる物件(償却期間内)
○住宅ローンや区分投資などで与信を毀損しないように気を付ける。
○入ってきた家賃はまったく使わない(消費活動として)様な消費スタイルの人が何棟も買い進めることができる。

ここ数年の物件利回りと貸し出し金利のイールドギャップによるサラリーマンにでもできる銀行融資での不動産投資はここにきてまた窓を閉じようとしているのかもしれません。セミナーではアービトラージ(裁定取引)とも言っておりましたが、そうだとすればすぐに塞がってしまうかもしれません。
サブプライムや金融商品取引法施行の我々に対する影響を注視しながら、撤退しつつある外資系ファンド(11月中以降)、銀行融資の引き締め、金利上昇圧力低下などがよくも悪くも今後の投資活動に影響を与えるのでしょう。

その後ロアビルの飲み屋で懇親会。いろいろな方とお話をしました。
参加された皆さん、これからも宜しくお願いします。
ちなみに、金森さんの監修による不動産投資漫画(タカネの花)の作者の方もいらしていたのでちゃっかり漫画を購入サインをしてもらいました。かなり、かわいらしい方でした!!
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by ooya-taka | 2007-09-30 22:23 | セミナー
不動産投資の学校3回目
今回はROIの定義や算出法に関してを学習。
キャッシュフローや減価償却費のコントロール方法など。
収支シュミレーションに関しては前回から引き続き宿題が出ています。

ところで、物件(構造、自治体)により税金や管理費が大きく変わってきますがこれらに関しては、注意して確認しなければ大きく収益が変わってきます。固定資産税も単純に評価額の1.4%(1.7%)では無い場合もあります。(軽減措置の適用に関しても自治体により微妙に違う。)

シュミレーションはあくまでシュミレーションなので過信は禁物です。物件購入の判断材料の一つと割り切るべきでしょう。
実際にはマニュアルではなく自分が「考え」「気付き」「実行する」のがこれからのアパート経営には必要なのでしょう。その意味では現実の大家さん達と生のおつきあいができる事は、ほんとうに有意義です。
また勉強でも音楽やデザインなどの世界でも、一生懸命やってもなかなか成果が出ないときがあります。しかしそれを我慢してやり続けると突然トンネルを抜けたように物が見えたり理解できたりする事があります。大家業も同様かと思います。学び考え実践していく事以外無いような気がします。
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by ooya-taka | 2007-09-28 22:15 | セミナー
増山塾に参加しました
午後4時からの方に出席。
マサさん、あかちゃんさん、タニアさんのトークショウは時間のたつのも忘れるほど面白く聞かせていただきました。
またお隣になったガクさんこれからもよろしくです!

その後のNSX松田さんたちとの2次会も本当に楽しかったです!!
同じ方向を向いている仲間のよさを実感しました。また参加したいです。
今後ともよろしくお願いします。
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by ooya-taka | 2007-09-25 12:47 | セミナー
「タダで自宅を手に入れるスゴイ方法」
収益マイホームという考え方。マイホームを不動産投資の観点から考えて作ったしくみ。よく考えてある。住宅ローンのメリットを生かしながら収益も得ていく。第一歩を踏み出すのにはいいかも。
将来、減価償却が進んだ場合の給与所得などには注意が必要でしょう。
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by ooya-taka | 2007-09-22 22:05 | 書籍
「「1日30分」を続けなさい!」
サブタイトルが「人生勝利の勉強法55」古市幸雄著。
本田さんのレバレッジシリーズと共通点も多いのですが、勉強の習慣の無い人に対して書かれていて、あきらめないで続ける事が重要。
『現在のあなたの(脳の)プログラムは周囲から繰り返し送られたメッセージによって作られた物なので、今度は本人が自分の無意識にメッセージをくりかえし送り続ける事により自らの脳のプログラムの書き換えればいい!』
また、食事や睡眠に関する記述も面白い。
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by ooya-taka | 2007-09-22 21:38 | 書籍
今日は子どもの運動会
車で1時間半程のところに結構興味ある物件(駅徒歩2分/RC/築12年/12世帯中11世帯入居/1億500万/利回り9.3%/積算評価12000万位)があったのですが、子どもの運動会の為に家内のご両親がいらっしゃっている上、運動会で2回も走りついつい寝てしまって見に行けてません。
ちょっとタイミングが悪いです。
結構早く売り止めになりそうな感じですね。実際には9500から9800万程が理想なので買い付けを出す場合はその位かと思います。
サブプライム後、ちょっと雲行きが変わってきた気がするのでもう少しいい物件が出そうな気がします。そんな物件を20年程の固定金利で借りられれば理想なのですが.....。
というのも、経済アナリストの藤巻さんは今回のFOMCの利下げにより株、不動産の暴騰(高騰より激しい)するリスクが増えた事を予想しています。
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by ooya-taka | 2007-09-22 20:55 | 物件
不動産投資の学校2日目
今回から具体的に物件を選別するための手法に入ってきました。
表面利回り、実質利回り、ROIの3つの指標です。
ROIは来週からというわけで、今週は表面利回りと実質利回りの考え方と無料情報誌を使ったドリルの方法を学習。このドリルは実戦で生きてきそうです。
今週の宿題。
この無料情報誌を使って得た情報により収支シュミレーションをだしてみよう!
ということのようです。
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by ooya-taka | 2007-09-22 00:56 | セミナー
不動産投資の学校初日の復習1
不動産投資家に必要な3つの資質
1)投資家の姿勢
これが「正解」という確かなものがない中、最高の決断をするよりも、次善の決断の積み重ねで、損失を上回る利益を上げていく。失敗の無い無敵の投資法という物が存在しない中、必要以上に失敗を恐れずに失敗を楽しむ姿勢を身につける。
2)正しい知識を身につける
不動産投資は、いったん始めてしまえば「正しい知識をどれだけ身につけているか」が如実に成果として反映される投資。投資家本人の意思決定によりコントロールできる部分が多くある。投資というよりも「商売」にちかい性格がある。
3)コミュニケーション能力を手に入れる
コミュニケーション能力は物件探し、融資申し込み、価格交渉、リフォームや物件管理、人脈形成などに於いて必須条件ともいえる。

物件を出してくれる業者主催のセミナーが多くある中ここのセミナーは投資手法に片寄りが無いと思う。業者主催であればそこから出てくる情報がすべてになってしまい、自分で考える事ができなくなってしまいます。
最終的にはあくまで自己責任なのですから!!
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by ooya-taka | 2007-09-16 15:09 | セミナー
SRC物件その後
正直言って、一進一退といったところ。2DKに一件申し込み。1Rが10月に1件退去。転職との事。
この時期春のシーズンに次ぐ転居シーズンなので、動きは出てきたようです。とりあえずリフォームをしながら今年は我慢のしどころです。
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by ooya-taka | 2007-09-16 14:17 | 物件管理
税理士さんとの面談
午前中10時から12時まで2ヶ月に一度、自宅で面談。そろそろ年末に向けての決算予測を始めたい。会社と個人の両方を見ながら、シュミレーションをしてゆきます。
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by ooya-taka | 2007-09-15 13:11 | 税金



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記