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つくば
3月2日の退去分は申し込みが入り場合によってはそのまま和室を残しリフォームはかけないですむかもしれません。その代わり3月18日に一件退去が決まり(家賃は3末まで)そちらにリフォーム案はまわそうかと思っています。
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by ooya-taka | 2007-02-27 13:10 | 物件管理
配水管の高圧洗浄
先日オーバーフローした電気温水器の排水管の高圧洗浄を行った。かなり錆の混じった水が出てきたということだが、めったに使われない配水管なので錆が出やすいのだろうか?
また、排水管の引き回しにも疑問がありもう少しメンテナンスしやすい構造になっていればとも思う。建築する際は20年30年後のこと迄考えていかなければいけない。
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by ooya-taka | 2007-02-26 14:23 | 物件管理
リフォームと原状回復
3月2日につくばの物件に空室ができるため、リフォームおよび修繕(原状回復)を行うつもりです。
和室をなくしフローリングにするのはリフォームになります。その工事費は20万以内におさめてもらいます。その後、クロス張り替えに関しては原状回復の修繕を行います。
税法上こまめに分けて行わないと一括で落とせなくなります。3月10日までには工事が終了する見込みです。
今回は前回より一歩進んでワンルーム(15帖)にした部屋を天井までの間仕切り建具で閉じることも可能にしました。それと壁面にオープンタイプの収納建具と天井にスライドコンセントの設置も考えています。
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by ooya-taka | 2007-02-25 10:27 | リフォーム
金利上昇
日銀が利上げ決定!!政策金利が0.25%アップの0.5%になりました。
その影響もあり来月からの融資の金利も上がりそうです。今週変動から固定に変えるつもりです。3年か5年の固定で迷っています。3年後の、2年固定金利が(現状2.21%)3.5%以上に上がるのならば5年のほうが得なのですが。
ただ、5年にすればそこまでの収益の計算はしやすいですね。
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by ooya-taka | 2007-02-21 15:03 | 融資
滞納、分納
2月分滞納者1名、分納1名。早めの解決を心がけたい。
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by ooya-taka | 2007-02-19 17:27 | 物件管理
長プラ
ちょっと下がりましたね。0.1%ほど。
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
銀行のホームページ上では2月の住宅金利は上がってますが実際プロパーでは2ヶ月連続で下がっています。3ヶ月連続になるかも知れないですね。
2月20日過ぎの金融政策決定会合で金利が上げられなければ選挙なんかもあるから夏まで金利はあがらないかもしれません。
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by ooya-taka | 2007-02-13 14:53 | 融資
スタジオ工事打ち合わせ
都内物件の1階のプライベートスタジオ3部屋及びラウンジ1部屋の工事の打ち合わせ。
防音仕様の吸排気ダクト、2重の防音ドア、特殊防音床2重(6層)などにより、全部屋ドラムス対応。一番大きな部屋は某スタジオミュージシャンの仮予約が入っているようです。しかも防音室の竣工に合わせ近隣に引っ越してくるようです。同程度の防音室を自分の負担で制作しようと考えていたようですが部屋代とは別に改装費用が1000万という見積もりが出たらしく断念したようです。
こちらの場合店舗用の何もない空間だったので造作の自由度はあります。ただ、新築の建物の図面で天井高2400だったのが実際計ってみると2240しかない!!!ただでさえ2400では低めだと思っていたのですがそれより160も低い!!施工管理も工務店の内部の人間だと施主がちゃんとしないとだめだということです。施主検査の時点ではスケルトンなので実際どこまで天高があるかは素人では分からないのですが........。ひどいものです。(その他にも恨み言を言い始めればきりがないのですが・・・・・・・・。)
その為に吸排気ダクトの変更などでなんとか2100をキープ。若干圧迫感はありますが、メーカー製のアビ○ックス等も2000程なので広い分圧迫感少ないかなとは思います。エアコンはダイキン製のうるるとさらら&外換気。空気清浄機能も付いています。(それとは別に防音換気口付き)
今回のプロジェクトに関してはメーカーさんや施工業者さん建築士さんみんなで微妙な緊張関係を保ちながら楽しんでやっているのが本当に素晴らしいと思います。3月いっぱいで完成するようです。
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by ooya-taka | 2007-02-12 11:41 | 物件管理
税理士費用
月契約¥15750
確定申告料金¥50000
確定申告記帳料金¥10000×12月
計¥367500
自分で記帳すれば12万節約できるが価格としては大変リーズナブルと言えるでしょう。
相談はメール&電話でいつでもできます。
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by ooya-taka | 2007-02-11 08:33 | 税金
金利に関して
SRC物件購入時の融資は、現在短プラ連動変動金利にしています。即時連動なので毎月25日前後に銀行担当者から翌月の金利を聞いて2から3年の固定が上がりそうならばすぐに固定にする予定です。1月、2月共に0.05%ほど下がっています。3月はどうなるでしょう。
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by ooya-taka | 2007-02-10 22:23 | 融資
繁忙期の広告料
広告料は1月から3月の不動産の極端な繁忙期には他の物件より優先的に紹介、内見をしてもらう為に通常の時期より多く必要になってくる。通常の時期ならまだしも今の時期ではできるだけ手数料が稼げて、決まりやすい物件を優先するのが人情でしょう。
私が現在募集をかけている物件の手数料に関しては、手数料負担貸し主100%負担/手数料配分は客付け100%の条件でお願いをしています。
本来宅建業法上1ヶ月以上の広告宣伝費が取れないらしいのですが、ファンド等が使うマスターリース契約を結んだ上であれば元付け=貸し主なので問題はないでしょう。今回の都内の物件は全て違う業者さんだったらしく広くお客様を集めることがいかに重要かと思い知らされます。
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by ooya-taka | 2007-02-10 21:34 | 物件管理



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記