カテゴリ:物件管理( 93 )
つくば物件の募集セット
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空室になった部屋にPOPや図面、スリッパを置きに行く。
今回お願いしたお掃除屋さんは本当のプロです!
口うるさいm(_ _)m
家内が大絶賛!
空気が綺麗になった感じというのでしょかさすがです。
今回の部屋はあまり汚れていなかったので自分達でも出来る程度なのですがこの業者さんを使ってみかたかったのです。今後、関東の物件の美装は任せようかと思います。
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by ooya-taka | 2008-07-16 09:16 | 物件管理
つくば物件の清掃管理
昨日はつくば物件の清掃、特別清掃、除草などを行って頂く業者さんと打ち合わせ。
つくば物件の日常清掃は管理会社さんのサービス内容になっているのですが、どうしてもこの時期の雑草と照明に集まる虫等はなかなか取りきれなかったので、月2回プロによる清掃を行おうと思います。
今回の業者さんはご夫婦で独立して始めているのですが、◯スキンのインストラクター等もやっておりその道ではプロ中のプロ。
いろいろなノウハウもある様なのでこっそり教えてもらおうかと思っています。
因に昨日聞いた範囲では
『◯度のお湯にカ○○ブリー○をいれてつけ置きや拭き掃除に使うとすごく良い!』
とか
『高い洗剤と安い洗剤があった場合、◯○○を見ればすぐ判るとか。』

そして金額はリーズナブル。
まずは様子見に3ヶ月ほど見てみたいと思います。

良ければ都内やy市物件もやってもらうかもしれません。
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by ooya-taka | 2008-07-13 06:39 | 物件管理
介護系のNPOによるコミュニティーハイツ
この話なかなか進んでいなかったのですが、NPOに関しては問題ないとの見解。
問題は管理に関してどうするかとのこと。
NPOと組んでいる管理会社に変更すればまったく問題ないとの事。
現状の管理会社を使う場合、管理会社さんからNPOにロイアリティーを支払ってもらうことになるので、それをのんでもらえなければ管理を変更することになります。
今月中に詳細の打ち合わせをすることになりそうです。
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by ooya-taka | 2008-07-11 12:44 | 物件管理
つくば物件の退去
1年以上退去も無く済んでいた物件での退去です。
しかも既に退去済!!?

管理会社さんに家内がお中元を持っていきそのフォロー電話で発覚。
管理明細書の備考欄に6月末退去予定と小さく書いてあったのですが、1ヶ月半も前にその情報を知りながらオーナーに電話一つしてこない管理会社に対し少なからず腹が立ちました。

自転車練習を切り上げ、自宅に戻り電子ロックの手配とリフォーム業者の手配、内部写真を簡単にとりまとめ、プリントアウト&CDにデーターを焼き客付け業者周りの準備。

リフォームは来週の日曜に1日で仕上げてもらうことにした。
クロス張り替えと一部電気工事のみなので何とかなると思う。

結局入居可能になるのは7/15日。
半月出遅れた。

昨日は結局2件ほどしか業者周りができなかったので来週末もう一度回らなくては行けません。

時期も悪く、募集が出遅れているので客付け100%出そうと思います。
つくばの場合は今まで広告料は無かったのですが、今後の募集方法や管理に関しても考え時なのかもしれません。
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by ooya-taka | 2008-07-07 07:11 | 物件管理
今日の出来事
今日は管理会社2件から電話連絡がありました。

1件目は昼過ぎY市物件の管理会社からで

3月に退去した部屋の敷金の件。

この部屋の元入居者さんは山ほどの粗大ごみをごみ集積場に放置して引っ越したためこちらで10数万の費用を出して撤去しました。

もちろんこの費用は請求させていただいたのですが、どうやら自己破産の手続きをしたようで、逆に弁護士を通じて全額の敷金返還を請求されていました。

部屋の内部はかなりひどい状態で原状回復と残置物撤去処分代で敷金をはるかに上回っていました。

とりあえず持久戦で交渉していたのですが、ようやく結論が出ました。
 

3か月分の敷金に関しては返還せず、こちらも撤去代と原状回復代は請求しないという形になりました。
最悪約30万の敷金とと20万弱の撤去代を負担する可能性もあったのですが何とか収まりそうです。後は書類に残して後で問題のないようにする予定です。



もう一つは防音物件で夜中だと少し聞こえると隣室からクレーム。
とりあえず夜中に大きな音は避けていただきながら防音の対策も練っています

あとは北海道の管理会社からキッチンの水漏れの修理の件の報告。

今週は暇なため、管理会社さんと少しお話ができました。
仕事が忙しいときはこんなことも結構ストレスになるのですが、余裕があるときはいろいろお話が膨らみます。

本来はこんな余裕が必要なんですよね。
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by ooya-taka | 2008-06-04 18:40 | 物件管理
植栽の第一次工事完了
20年ほとんど手入れしていないと思われる植栽の追加と手入れ。

現場にまだ行っていないのですが職人さんの撮った写真を見て変化の大きさにびっくりです。
建物全体の『気』が変わった。
そこにある空気感が変わったように思います。

入居者さまに少しでも気持ちのよさを感じて頂ければと思っています。

まだまだ全体の1/3程度ですが徐々に変えて行きたいと思っています。

部屋の中だけでなく、建物だけでなく、その建物が醸し出す雰囲気を作れるといいと思っています。

ただ法律で定められた緑化計画の為に植えるのではなく

建物の存在感をより引き立てて

住んでいる方を癒すのが本来の目的です。
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by ooya-taka | 2008-06-03 22:41 | 物件管理
天気のいい日でした。
今日は朝7時過ぎから税理士さんとの面談。

その後つくば方面の売り物件の調査を2件。

午後、Y市物件で庭木の手入れの確認&リフォームの進捗状況のチェック。

近隣の売り土地の情報を不動産屋さんでヒヤリング。(建築条件の土地で坪単110万)

いつものホームセンターでインバーターのブラケット照明(3980円)4個購入。

大工さんとリフォームの打ち合わせ。

夕食の買い物をして帰宅後晩酌。

明日は久しぶりに自転車に乗ろうかと思います。
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by ooya-taka | 2008-05-17 22:40 | 物件管理
少し前がみえてきた^^
今日は管理会社さんからの良い報告で、少しうきうきしています。

昨日はY市物件のインターネットおよびTVが映らなくなる事故があり管理会社さんのほうも対応に追われていました。
共用部分のブレーカーが何らかの原因で落ちたようです。
自販機のコンセントが防水タイプではないのでそのせいかもしれないのでいつもの業者さんに防水コンセントに交換してもらう事にしました。

今朝も管理会社さんからの電話がかかってきました。
「またなんかおきたのかな?!!」
と思いながら電話に出ると『今日は良い知らせです!!』
Y市の最初の部屋に申し込みがあったそうです。うまく契約までまとめてください!
もう一つの部屋は性能さえ出れば先日のチューバ奏者が決めてくれると確信しています。
これで都内物件2戸とY市物件のリフォーム済みの2戸は何とかなりそうです。
連休明けから工事予定のもう一戸の空室は防音ではない通常のリフォームの予定でしたがまた迷いが出てきました。

防音にすればプラス2万の家賃設定が可能。工事費用は私の場合だと約100万。
投資利回り24%なので約4年で回収できます。
ただ一般的には250万以上かかるのであまり面白みは無いかもしれません。

この金額は自分のチームによるリフォーム工事、部材費用支払い(現金)、特別な募集方法により可能なオペレーションだと思います。



とりあえず本契約が決まってから考える事にします。
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by ooya-taka | 2008-04-24 23:02 | 物件管理
防音物件の性能
先日、Y市物件で植栽や外溝に関する打ち合わせのあと、外回りの掃除をしていたら内見の方がいらっしゃった。
大きな管楽器を担いでのご内見。
チューバとホルンの演奏家のカップル。
毎日2時間の練習は欠かせないため練習場を探すのが大変のようだ。
大型金管楽器は圧倒的に音圧が大きく通常部屋での練習ができないので練習場難民らしい。

ものすごく期待していらっしゃったようで1時間ほど実際楽器を演奏して試していました。非常に気に入ってもらったのですが、入居後のクレームがないようにお隣の方に防音の具合を聴きたいとの事。同伴の管理会社さんに交渉してもらい音の具合を聴いて頂く。
結果、「気になるほどの音量ではないけれど少し聞こえる、毎日だとこちらも人間なので何とも言えない。」との事。
後日、ミュート(弱音器)をもって再度試してみることになる。
こちらとしても、もう少し隣家への音を少なくする為に方法がないか専門家に相談する事にしました。 
入居付けを決めたいと言う思いと、この若い音楽家達に安心して練習できる場所を提供したいとのおもいが重なり、この防音物件の更なる性能アップを検討しています。
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by ooya-taka | 2008-04-22 01:27 | 物件管理
ソフトバンクモバイルのアンテナ
都内物件にソフトバンクのアンテナの設置依頼があった。
月々25000円+5000円の電気代らしい。
北海道物件にも中継局があり月々105000円。

先日のNTTドコモのアンテナの健康被害による住民の反対運動による撤去報道がきになる。

収益面では助かるのだけれど健康被害のリスクは出てくる。

今回の物はたぶん小さい物だと思うのでそんなに問題にはならないかもしれないのですが念のた機器の詳細と契約条項の精査をして、訴えがあった場合の条項を入れるようにしてもらう予定です。
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by ooya-taka | 2008-04-18 13:00 | 物件管理



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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