カテゴリ:物件管理( 93 )
良い流れが続いています^^
今日、防音物件の契約終了
3/15日からのご契約

続いて、江戸川区物件も申し込みが入る
3月後半ご入居予定

北海道物件も1件申し込みがはいる、こちらは3000円ほど指値されるが
申し込みを入れてくれそうだったのでOKする

良い流れです

とりあえず首都圏物件は満室に戻り一安心^^


つくばは3月末に退去が2件控えているのでつかの間ですが・・・

地元つくばも気合を入れてがんばろう!!

週末に花でも植えに行こうかな
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by ooya-taka | 2009-03-09 18:04 | 物件管理
NTT光ネクスト(光配線方式)
事情があって横浜物件のBフレッツ導入の現地調査が遅れていました

既にテプコ光やKDDIが導入済だったのですが

今回Bフレッツの導入をお願いしました

今回導入するのはのフレッツ光「オール光(光配線方式)」です

今までの光マンションタイプのようにモジュラーでの配線とは異なり、各住居内まで光を直接引き込むタイプです

50戸までなら無料で敷設して頂けるようです

ネットだけでなく、光電話や地デジやBSデジタル放送も光1本で対応できます

現状は東京都の一部の区と神奈川の横浜市、横須賀市と千葉市とさいたま市の一部のみでの提供のようです

導入すれば入居者さまにもメリットがあるのではないかと思っています
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by ooya-taka | 2009-03-06 23:48 | 物件管理
つくば物件で2件の退去通告
今朝、ついに来ました!!

満室安泰中だったつくば物件に2件退去のご連絡

月末は何だか嫌ですね(^^;



1件は研修医の女医さん

こちらはご入居時点から2年で引っ越す予定なのを聞いていたので覚悟はしていました

横浜への転勤のようです

もう一件は、公務員の方

県内の結構遠いところへの転勤

今時願ってもない良い属性の方たちなので退去は残念です

2人とも3月末の土日でお引っ越し予定

時期的に厳しいので、きょう早速

管理会社さんと客付けの業者さんに写真データとマイソクを持ってお話しにいく

今回のお部屋は2件ともリフォーム済なので時間的ロスがないのが

せめてもの救いです
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by ooya-taka | 2009-02-28 22:51 | 物件管理
検討している管理会社様とお会いしました
今日の昼休みの時間を使い、ご紹介いただいた管理会社様の社長とお会いしてきました

東京、神奈川、埼玉、千葉に42店舗の直営店を持っているようです

管理の考え方や、滞納保証に関する考えがしっかりしています

自社が管理をしてから成約した入居者様が滞納をした場合、保証会社ではなく自社にて保証する、と言うものです

滞納保証会社の多くがいまかなり厳しい状況です

リスクヘッジ自体がリスクになってきました


私の物件でもご入居者様から保証会社に入金されたのに保証会社の資金繰りが付かず遅れている部屋がでました

入居審査、滞納保証、クレームコントロールの優れているところが大家にとって良い管理会社様なのでしょう
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by ooya-taka | 2009-02-20 17:25 | 物件管理
空室まわり
今月はじめに退去があった都内物件の部屋に

ウエルカムボードを設置

写真撮るの忘れてました^^

その後、年末から空いている防音室物件の様子を見に行く

内見が何件かあったので少しほこりが出ていた

さっと掃除をして、もう一度見直すと風呂桶と風呂の鏡を変えたのに、

サーモ水栓と入り口の折れ戸の古さが目立ったので今後の事を考え交換する手配をした。

サーモ水栓はコーナンで12800円の常時在庫のもの

たまにここでも1万を切った価格でサーモ水栓が売り出されるが、現在自宅の倉庫には

在庫がないのでそれを購入して現場に置いておく事にした

折れ戸の取り寄せが来たら一緒につけてもらうことにする

時間があれば自分で取り替えるのだが、今日は全く時間がない

そこから東大和市の業者さんに立寄り打ち合わせ

今日は一日都内から神奈川をドライブした

ちょっと疲れたのですが普段行かない場所を見るのは楽しいですね〜
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by ooya-taka | 2009-02-08 20:09 | 物件管理
残念!!防音物件決まらず!
先週末に出来上がった防音物件、内金を入れての御内見予約のお客様ようやく見て頂く事ができました。

内装リフォームに関しては「めちゃめちゃかっこいい!!!」
とお褒めの言葉お頂きました^^

防音室の性能も110dbの音源が室内ドア外で55db、窓外のベランダでは50dbまで下がり、リビングでは測定不能という大変優れた防音性能でした。

ただ残念なことにこの部屋(5帖)にはグランドピアノは入れられるのですが、弾き方によってはいすが壁に当たってしまうようです。

同じ間取りでグランドピアノが入っているお部屋で確認したところそれが判明したのでした。

内見のピアニストご夫婦もお部屋のことは大変気に入っていらっしゃったのでしきりに残念がっておりました。

こちらも本当に残念です!!
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by ooya-taka | 2008-12-12 23:27 | 物件管理
退去の立会い
普段、あまり退去立会いはしないのですが、今回のお部屋の場合騒音トラブルのために近所関係が悪くなったための退去だったんです。

以前の記事でも書いたのですが、結局対策工事の甲斐もなく退去となってしまいました。

2階の防音室付き物件にグランドピアノを入れてのご入居で当初ピアノの音漏れかと思ったのですが、ピアノの問題ではなく、小1以下三人の子供の出す走り回ったり、壁をたたいたりする音のクレームでした。

ここの部屋の場合一階が駐車場で階下に関するものではなく、2階の出すどたばた音が3階に響くというものでした。

対策工事としては下階の壁の上部に隙間を作り緩衝材と吸音材を壁に充填しました。また天井には吸音効果もある仕上げ材をリビングと廊下の点j協に貼り付けました。

壁の対策は効果があったようですが廊下を走る子供の音が、階上の受験生のいる部屋のところでは収まらなかったようです。

結局、お嬢さんの意見で引っ越すことになったようです。

ファミリー物件では、家族構成にも気をつけないと生活音のトラブルはいろいろあるようです。
実際このほかの部屋でも下の部屋のドアを閉める音がうるさいので何とかしてほしいとのクレームも来ています。



今回の部屋も防音室付きにしようかと思っていますが、前回のようなフルリフォームではなく
先日のセミナーで習ったうっちゃんのリノベーションのように防音以外のリフォームに関してははコストのかからない方法をとってみたいと思います。
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by ooya-taka | 2008-10-30 12:59 | 物件管理
北海道物件のポンプの見積もり
揚水ポンプ2基と加圧ポンプ交換と設置の見積もりが上がってきた。
コンパクトカーぐらいの見積もり。
それ以外にもいろいろ問題点はあるのだが、いっぺんにやるのはかなりの負担。

管理会社の変更も考えている。

長期的視野にたった建物の修繕管理をNPO関係のメンテナンス会社と組んで行く可能性もある。コストもそちらの方が安いようだ。

首都圏のようにバリューアップを図り家賃アップ出来るところは良いが、地方物件はそのまま放っておくと価値が下がって行く。

いろいろトライしなければいけない。
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by ooya-taka | 2008-10-14 23:26 | 物件管理
防音室の音漏れ
防音室の音漏れでのクレームに関してその後。

どうやら、防音室の外で演奏したらしい。管理会社の聞き込みで判った。

今後は注意をするとの事で無事解決。


別の部屋の子供の騒音に関しては、工事の効果は確実にあったようだが、まだ廊下を走る音が気になり、結局こじれてしまった近所関係も修復できず結局10月末で退去との事。

以前の記事

店子さんに会いに行く①
店子さんに会いに行く②


内心、ほっとしている。

今回空くのは最上階の角部屋。一番条件がいい部屋。

生活音の防音を含め今回も防音室つき物件にリフォームしたい。

前回、前々回の反省も踏まえもっといい物件にバリューアップを図りたい。
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by ooya-taka | 2008-09-29 21:46 | 物件管理
2011年7月24日
TVのアナログ放送が廃止され、地上波デジタル化される。

現在、自分の物件のうち都内とつくばと自宅兼事務所はCATVなのでそのままでOKだったりブースターを入れるだけで対応している。

RCの物件の2つに関しては今のところ非対応。両方複数の光ファイバーが入っているので個別にはそちらで対応してる方もいらっしゃるのですが、最終的にはアンテナ設備をつける予定。設置はギリギリになると工事が立て込みそうなので来年中にはやろうかと思っています。

以前、相良利さんに教えてもらった業者さんと管理会社の紹介で見積もってもらった業者さんとでは、2倍の開き。相良利さんから教わった業者さんの圧勝!!
実際にはブースターが必要か現状のケーブルが使えるかアンテナポールを新設するかによりかなり料金が変わる可能性もあるので一概には比較できないので今後も調べてみたいと思っています。
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by ooya-taka | 2008-09-28 07:54 | 物件管理



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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