カテゴリ:いろいろ( 70 )
東横線にのって思い出した事
久しぶりに東横線に乗りました。仕事関係では代官山、自由が丘辺りまでしかいかず、その先にはなかなかいく機会も無かったので、沿線の町並み(特に武蔵小杉)の変わりようにびっくりです。
20数年前、田園調布の賃貸に住んでいて、その後田園都市線のつきみ野のマンションを購入。バブルで2倍に値上がりしたところを売却。その後千葉県の一戸建てから現在の茨城に移り住んできました。
不動産投資を始める前の不動産売却は2回、不動産購入は3回。2回は注文住宅を建てました。1回目は大手ハウスメーカーのS社の建築条件付き。形ばかりの張りボテ住宅で一部施主支給の無垢のフローリングにまで持ち込み料をとりました。
平成7年に現在の土地を見つけました。茨城県南部のTXの通る予定の街。以前住んでいた田園都市線沿線のようにきれいに区画され、町並みがとてもきれいなところです。神奈川に比べ起伏が少ないので風景は少し違っていますが広々として、きれいな川と筑波山は何物にも代え難い魅力です。ちなみにバブルの頃は高値で手が出なかったのもトラウマで残っていたのかもしれませんが。
平成8年に輸入住宅を建築。バブルの名残で結構良い材料で作ってしまい48坪の建物の建築費のみで4千万以上かかってしまい、外溝工事は全くできず自分で全部作りました。枕木のようなランドスケープウッドを土留めに使い30帖程のウッドデッキを作りました。2台入るカーポートも木製で自作しました。庭は自宅の雰囲気に合わせイングリッシュガーデンを作りました。
当時、日本ではまだグッズや植物が入手しづらく方々探しまわりました。今ではいろいろなところで扱っていますがその頃は個人輸入に頼っていました。
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by ooya-taka | 2007-11-24 09:31 | いろいろ
残債利回り
<リスクコントロールの方法>

①キャップレート(その地域の利回り相場。実際に売却できる利回りから考察する。)
+2%の法則=2%安ければ売却しやすいので安全。
ということは↓
残債利回り(借入残高に対する利回り。)が
キャップレート+2%になれば安全性(流動性が大きい)がある。
3年以内にキャップレート+2%になれば安全。

②融資のつきやすい物件
借入金<土地評価額(満額融資の物件は次に購入する人にも融資がつきやすい)

③最悪でも自己破産しない=債務免除の仕組みを理解する。
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by ooya-taka | 2007-10-22 13:43 | いろいろ
NYダウ史上最高値更新!!
サブプライム問題に端を発したリスク資産に対する信用収縮懸念に関する藤巻ジャパンの藤巻氏のコメントがモーニングサテライトであった。そのコメントの少し詳しい内容がメールで配信されてきたので一部転記します。(問題があれば削除しますのでご連絡ください)

『内容的には、サブプライムローン問題からは一番縁遠い日本では米国経済が失速するような悲観的見方が多く、日経も大きく下がっているが、火元の米国ではそう悲観的でもない。それは、NYダウが再度、史上最高値に近付いていることからもわかる。史上最高値なのである!!株価は将来を予想するとも言われている。投資家は、大切なお金を投資しているのである。米国人投資家も馬鹿ではないのだから、もし、米国経済が失速すると思うなら、株など買わない。米国経済が再加速する可能性が強いと思うから株を買っているのである。その予想には中央銀行に対する信頼も含まれている。実体経済が悪化する可能性があれば、早急に予防的処置を取ってくれるという信頼感である(昨日の利下げはその一端である)
サブプライム問題は、見えない怪物は怖いという恐怖感が原因であるから、その恐怖感が拭い去られれば、株価の回復は早い。サブプライム問題の真の問題は、世界中で産油国の金、中国の金と過剰流動性が存在し、金融を引き締めなければいけない時期に金融を一時的にでも緩めてしまったことにある。これは1980年代後半の金融情勢と全く同じである。
日本でも、プラザ合意で円高が進んだ。円高防止のために金融緩和をし、過剰流動性を供給した。そのように金融引き締めをしなければいけない時に、1987年ブラックマンデーが起こり、中央銀行は流動性を逆に供給してしまったのである。過剰流動性を引き上げなければいけないところに供給してしまったのである。これが、その後の資産バブルにつながった。私の予想する土地・株の価格高騰は単なる高騰にとどまらず、大変な高騰、すなわちバブルといわれるほど上昇するリスクが増えたと考える。』
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by ooya-taka | 2007-10-02 06:59 | いろいろ
投資HOME'Sのリニューアル
いままでの投資HOME'Sのホームページに比べ物件比較や図面、写真の拡大などかなり見やすくなっていた。ただ、参考にすべき表面利回りが未定になっている物が多く、いちいち推測していかなければいけないので比較画面が生かしきれていないと思う。また表面利回りと現状利回りは荒選びの参考になるのですべて表示してほしい。また、借地権の物はインデックスの段階で解るようにしてほしい。 http://toushi.homes.co.jp/
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by ooya-taka | 2007-09-11 22:27 | いろいろ
NTT光マンションタイプ
NTT Bフレッツのマンションタイプの無料設置のご案内がすべての物件にありました。NTTはすごい設備投資ですね!!2000億程かかるそうです。私の物件には現状ではNTT光は導入していないので、入居者様には選択肢ができて良い事でしょう。それによってかかる電気代も持ってくれるそうです。
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by ooya-taka | 2007-09-09 20:03 | いろいろ
台風直撃
関東に上陸しましたね。夜中からすごい風。自宅は折れた枝が道路に散乱していましたが、被害はありませんでした。
通勤電車のダイヤはTXにしては珍しくみだれて普段より早く家を出たのに少し遅れてしまいました。
あすは物件の様子見にいく為に早起きです。
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by ooya-taka | 2007-09-07 21:14 | いろいろ
花壇の花
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植え込みに花が(^O^)/少し前の物ですが携帯から送ってみました

あれ横になっちゃった
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by ooya-taka | 2007-06-22 17:08 | いろいろ
盾の人
財部さんへ久しぶりのお便りです。

財部様
ご無沙汰しております。

私はというと、4月を過ぎてやや空室が増えてしまった50戸のマンションの管理会社を変更するため他の業者さんとお会いしたり、人から紹介を受けたりしてようやく変更が完了しました。
今までは大手の会社だったのですが、今回は地元の会社にお願いしました。管理会社によって清掃費用やその他のコストが大きく違ってきます。客付けの広告宣伝費や礼金敷金の考え方も様々ですが、それ以上に長期的な視野に立った物件管理や入居者様とのコミュニケーションが長い目で見ると重要なことだと思っています。今までの管理会社は売り主から引き継いだ会社で、10件ほどその業者の一括契約があり変えるのに躊躇していたのですが他の物件がうまくいっている間にやるべきことはやってしまおうと考え今回変更しました。もちろん一括借り上げは10件中9件退去!!覚悟をしていたものの、やっぱりきついですね。しかし、変更したことに関しては後悔はしていません。なんとか早いうちに満室に持っていこうと、新管理会社といろいろ相談しています。

つくばの2棟は現在満室。年明けに3部屋退去があり、昨年の長期(8ヶ月)の空室をが頭をよぎりかなり心配したのですが今回はリフォームが功を奏し空室期間なしですべて決まりました。33平米の2Kを前回は1LDKにリフォームしたのを、今回は1Kにしてみました。入居予定者の方の希望を聞き入れて試したのですが1Kだと居室が大きくとれキッチンと別にできるのが良かったようです。その部屋をモデルルームにしてリフォーム前に他の2部屋も決まってしまいました。リフォームの仕方を変えたことによる効果の違いにびっくりしています。
こちらの物件は駐車場が広いため2週間ほど目を離した隙に植え込みに雑草がかなりはびこってしまったので早めに草取りをしなくてはいけません。

都内物件は先月1階店舗部分を防音スタジオにする工事が終了し、入居者様もプロのミュージシャンとボイストレーナとDJの方に決まりました。
f0045599_22533434.jpg

追加投資が結構かかったのですが、居室よりかなり割高な賃料で決まりほっとしています。近隣からの苦情も今のところないため、防音性能の方はかなりよくできているようです。

それから、会社設立しました。法人の上手な使い方も今後の大きな課題です。とりあえず、自分の物件を自社でサブリース契約書作成。それから自宅を事務所兼役員社宅にして自宅も収益物件!?にしました。これで自宅も減価償却できます。
ところで最近マイブームになっているのが、ビジネス書です。自己啓発、マーケティング、税務、会社経営、不動産関係、などを、手当たり次第読むようにしています。おかげでブログが滞り気味ですが.....。
学習が最大のレバレッジともいわれますが、細かい気付きとすばやい行動を心がけこれからも
がんばりたいと思っています。

もうすぐそこに暑い夏がきています、お体に気をつけてお過ごしください。
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by ooya-taka | 2007-06-12 16:45 | いろいろ
火災保険
SRC物件の火災保険の評価額が低すぎるという指摘を受け、追加変更の手続きをした。建物評価額を21000万から40000万にあげ、追加金6万ほど。代理店の担当者が売買価格をもとに計算をしてしまったようです。
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by ooya-taka | 2007-03-07 00:00 | いろいろ
日記1月28日
自宅を建ててくれたAさんとその知り合いのM建築士に会いに行く。S駅の近くで待ち合わせその足で例のケーキ屋さんのデパ地下にあるお店でケーキを購入。家のお土産の分とMさんの事務所で頂く分を買いながらその店の内装(Aさん達の作)の説明などを聞く。
Mさんの事務所では、オーディオと自転車とスキーの話で盛り上がりました。プロジェクトに関してはとりあえずM建築士のほうで絵を描きプレゼンできるものを作成してくれるとの事。これからが正念場です。でも楽しくがんばろうかと思います。
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by ooya-taka | 2007-02-07 12:48 | いろいろ



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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