カテゴリ:物件( 44 )
首都圏物件の状況
現在地方物件にて、大規模修繕を行っている最中なのですが、

詳細は後日ご報告したいと思います。

首都圏物件の状況としては、5物件6棟の居室はとりあえず満室。

唯一の空室は都内23区内の、プライベート防音スタジオ1室です。

かなり防音性能は高く、自信を持っている物件ですが、

スタジオと別にどこかに居室を借りなければならず、

それが障壁でなかなかきまりません。

スタジオの上にある居室は現在満室です。

居室は管理会社にお願いしておりますが、スタジオは自主管理なため、

タイミングがむつかしくなってしまっています。

そんな物件にもようやく申し込みが入りました。

あすお会いしてお話しする予定です。

決まると良いのですが。




<共用ラウンジ>
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<スタジオ内部>
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by ooya-taka | 2010-08-05 17:40 | 物件
都心新築防音物件への申込み
少し時間がかかってしまいましたが、御入居さまかきまりました。
とても好感がもてる、新婚の方です。

私たち夫婦で時間をかけてご案内をいたしました。

ご希望に添い、少し手直しした後の御入居です。

最近つくづくおもうのが大家業も「おもてなし」が本当に大切だと感じますね。

美味しい料理でも、おもてなしの心が無いとダメな様に、良い部屋を作るだけではなく、プラスアルファーのもてなしの心を持ちたいと思っています。
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by ooya-taka | 2010-06-22 09:53 | 物件
上棟式
先日、水曜日

上棟式を行いました

組長、棟梁、職人さん、工務店さん、仲介業者さん、家内、母親

総勢20名弱

皆様本当にありがとうございました

今後も事故なく、無事出来上がることを祈念致します
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by ooya-taka | 2009-12-05 00:29 | 物件
42条2項道路
2項道路とも呼びます

みなし道路とも言われます

42条2項道路は、法律上では建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、既に存在する幅員1.8m以上4m未満道路で、特定行政庁が指定をしたものです。

今回の都心物件は両面道路ですが、片方区道でもう片方は私道のいずれも2項道路です

区道側のセットバックは前面が要壁のため現況2m幅員に対し2mの後退が必要です

また私道側においてもセットバックが発生します。

セットバックした土地の所有権はもちろん有しますが容積および建蔽率に関しては除外されます。

固定資産税に関しては供与部分に関しては免税されます。

またセットバック時に壁の撤去などの費用も区の方から助成金が出ます。

私道持ち分は今はありませんが建築の際、セットバックが必要なので結果的に私道の一部を持つことになります。

今回のプランニング見当たり建築や土地に関する法律に詳しい弁護士の先生に有料相談に行ってきました

この私道(2項道路)は5名の共有持ち分なのですがその大半の持ち分を持っている方から、私道を通る建築業者さんや不動産屋さんに対して「ここは私道だから通らないように!」

と言われた経緯があり、今後の事も考え専門家の意見を伺いに行きました

『特定行政庁による建築基準法第42条第2項の規定に基ずく道の指定は、その対象となる土地の所有者その他の利害関係人の意思に関わりなく、特別行政庁がその職権により公権力によって一方的に行うものであり、その結果、一方で個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生ずるのであるから、特定行政庁がこれを行うには、そのようにするに足りる公益上の必要性が存在することを要するものというべきである』
ちなみに東京都の場合2項道路の指定は昭和30年に知事の告示により一括で行われています。

2項道路として認定されると、第三者であっても(所有権などがなくても)、その道路を通行できます。そして、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有するとの判例があるようです

法律的に問題なくても近隣の方とお話しあいをして理解して頂くのが良いのかと思います

両面セットバックにより有効敷地面積は減ったのですが、両面道路が使用可能になりプランニングの自由度は格段に上がります

また将来的な土地利用のしやすさからの物件価値の向上も見逃せません

3分割可能=それぞれ10〜12坪に分割すれば都心狭小建築マニア向け土地として面白いです。

この物件の同じ通りの売り土地が「東京R不動産」に出ています

エンド向けでしょうが結構良い値段しています

6月には境界確定を済ませ建築確認を申請したいところです
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by ooya-taka | 2009-05-30 06:51 | 物件
都心物件の決済にめど
いろいろあり(詳細は決済後)やや遅れることになった都心物件の決済

ゴールデンウイーク明けに行なう予定です

新築のプランもかなり進んできましたがこちらも決済時の測量図と細街路申請が終了しなければ確認申請が出せません、もうしばらくの我慢です





ところで星輝さんからの紹介で23区内物件の自販機の入れ替えを行ないます

こちらもゴールデンウイーク明けに契約

現在の会社さんより缶で25%ペットボトルで16%高い手数料を頂けるようです

現在の会社さんの違約金分も協賛費で出していただけるようです

残念ながら電気代まではだめでした

ここの近隣に自販機が多く思ったより売り上げが上がりませんでした

北海道や横浜はそれなりに良い売り上げなのですが・・・・・・





それから北海道のNPOさんの件も何とか1年がかりでまとまりそうです

こちらもいずれ詳しく書きます
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by ooya-taka | 2009-04-23 16:20 | 物件
先日も書いたOさん物件
「家主と地主」に先日書いたカリスマゲストハウスオーナーのOさんのことが書いてありました

リフォーム費用1000万で月額98万のお家賃

10年で回収とありますが誤植でしょうか?10ヶ月で回収ですね

すごすぎます

物件自体は購入か借り上げかは不明ですが・・・・

Oさんの今後の活躍に注目です


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


それからERAの小冊子にNSX松田さんとケーちゃんが乗っていましたね

皆さんご活躍ですね^^
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by ooya-taka | 2009-03-10 00:50 | 物件
都心物件の方向性
ここに来て都心物件に関しては
①できるだけ安くリフォームしてゲストハウスにして運営する
(ゲストハウス運営はその道のリーダー的な方に一部管理委託予定)
10%前後の中利回り(運営コストはやや割高)・・・10年後までには売却も視野に

②低コストで差別化の効いた物件を新築する(地銀さんはこちらをお勧め)
10%前後の中利回り(戸数少ないので自主管理)・・・将来的にも持ち続ける(CFをためて12年で完済)

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

③本当はこれがやりたかったのですが・・・・
とことんこだわったリフォームを施したしたカリスマゲストハウスオーナーOさん物件に挑戦!!・・・利回り12%(運営コストはやや割高)
将来的にはとことん使い切る

これをしたかったのですが・・・資金がない・・・(融資がつかない)・・・

また①の派生系として運営しながらセルフリフォームする場合
しばらくはキャッシュフローが多くは見込めないのでその辺りをどう考えるか

ただ新築にもいろいろなリスクはあります・・・・
その辺はまた次の機会に


それからいよいよ月曜に先日の防音物件の契約です
投資パパさん、ALDOさん、村上さんお気遣いありがとうございました^^
おかげさまでメイン物件に良い御入居者様が決まり一安心です
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by ooya-taka | 2009-03-08 10:58 | 物件
防音室付き物件の内見予約
現在リフォーム中の防音室付き3LDK物件に内見予約が入った。

今月末の週末には仕上げておきたい。

28日には業者さんによる清掃を行なうつもりです。
年末までかなり忙しいようなのでスケジュールが狂わないようにリフォームを進めたい。

内見は1回目が勝負です。

週末のセルフリフォームがんばります!!

今までの防音物件の内見成約率は2分の1、4組中2組の成約。スタジオに関しては工事中に3部屋すべて決まりました060.gif

年末引越し希望のピアニスト。絶対決めてもらいましょう066.gif
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by ooya-taka | 2008-11-19 13:53 | 物件
心の準備
最近、以前では考えられない良い条件の情報がくる。

もちろん、降りてこなかったり持っていかれてしまうことも多いので、先日水戸大家さんがかいていたように「あわてず、あせらず、あきらめず」でいきたいですね。

ただ、このような物件はどこからの情報でも良いというわけにはいきません。

いろいろなリスクを抱えた案件や融資条件が付かない物件などなど。

リスクを減らすためには情報元との信頼関係が絶対必要条件だと思う。

また常日頃の金融機関との関係や融資姿勢の変化など、敏感に意識しなければいけないですね。
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by ooya-taka | 2008-11-11 12:28 | 物件
東京都心の散歩
この3連休は3日間東京都心の散歩をしてきました。

土曜日と日曜日はvittoさんと築古物件観賞ツアーの予行演習。

主に山手線内部とターミナル駅から2〜3駅の徒歩数分までの物件。

物件も面白かったのですが、ご一緒した投資家の方と青空の下でお話をしながら散歩をするのは、かなりはまってしまうほどの楽しさです。

東京に勤めながらあまり東京を知らないのを改めて思い知りました。

今後も歩き回るほど東京の土地勘がでてくる様な気がします。

今回思い知ったのは、東京の内部は網の目の様な交通網が出来上がっており、このインフラの価値はやはり世界中探しても他にないのではないかとも思いました。


本日は娘の大学見学のおつきあい。

不思議な事に昨日の行動範囲とほとんどかぶっていました。

それだけ立地(大学の?物件の?)が良いと言う事でしょう。
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by ooya-taka | 2008-11-03 22:00 | 物件



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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