カテゴリ:不動産投資( 11 )
地方の高利回りと都心の中利回り
不動産投資をインカムのみに限定すれば、都心であろうが地方であろうが
ひたすら高利回りを狙うのもあながち間違えではない。

もちろん、都心でも地方でも高利回りには相応のリスクがあり、
それを解決する能力(ノウハウ)や胆力と優れた物件選別能力が必要です。


地方の高利回りRCと都心の高利回り借地物件は
類似したタイプの投資方法です。

フローを享受しいずれ早期に売却するか、その物件と最後まで添い遂げる(抱き合い心中とも言われますが....)かどちらかになってしまう。
ただ借地の場合は、底地の『地下げ』も可能ではありますね。


銀行の融資の考え方は常に変化し続けるため地方のRCに対する融資が渋くなった場合
不動産価格が極端に下がる可能性もあります。現実に融資がつかない地方テナント物件などは利回り20%から40%などのものもめずらしくない様です。(現金で買える人の独壇場ですね!!)

そうなると早期に売却する選択肢が無くなってしまう可能性が出てきます。

持ち続けるのが唯一の選択肢になる場合もあります。

持ち続けるにしても修繕や空室等30年も先の事は誰にも分かりません。

地方高利回りは比較的若い投資家が行うべきだと考えています。

自分がある程度の年齢に達した場合、家族に迷惑がかからないのは断然都心駅近物件です。

どんなときにも潰しがききます。場合によっては入居者に退去してもらい更地に戻すのも
比較的簡単です。戻した更地にはエンドのお客様に容易に売却できるからです。

自分自身では一般的な定年の年齢までに、地方物件を処分し都心物件にシフトしたいと思っています。

もちろん都心だからとはいえ空室問題がない訳ではありませんが、

集客さえ間違わなければいろいろな手段が使えます。
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by ooya-taka | 2010-08-10 09:53 | 不動産投資
これってブルーオーシャン??
競合物件が極端に少ない

参入障壁が高い→ノウハウと資金が必要

潜在的なニーズがある

........................................................

物件とユーザーのマッチングが難しい

ノウハウはある程度しか参考にならない、場合によってはクレームの嵐

家賃も高額になってしまい支払える方も少なくなる

........................................................

防音物件

今後もあまり増えないと思います

でも、個人的には増やして行こうと思います。

失敗した数だけノウハウが蓄積されてきました^^
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by ooya-taka | 2009-11-11 23:45 | 不動産投資
路線価が出ましたね
一昨日、路線価格の発表がありました
平均で5%以上の下げですが、固定資産税評価額の価格とは連動していないようですね
21年度に入り固定資産税の評価額が出ましたが私の所有物件では北海道の物件以外はすべて前年より上がっていました
役所の作為的な操作を感じます^^

路線価ではH20年度からH21年度では▲1.4%~▲9%でした。
H19年度~H21年度対比では±0~+5%なので昨年が明らかにバブルだったのでしょう。


固定資産税評価が路線価より遅行指標なのか役所の税収を確保するためなのかは定かではありませんが
路線価▲9%の物件の土地は評価額では前年比142%の金額になっていました。
あまり違いすぎるので区役所のほうへ問い合わせをしてみたいと思います。

固定資産税に関しては調整してあり前年と変わらないのですが登録免許税と不動産取得税に関してはかなり影響しています。

詳しい方がいらっしゃればお教えください。
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by ooya-taka | 2009-07-03 19:27 | 不動産投資
都心物件の決済
かなり長くかかりました

都心築古物件の決済

ようやく終了致しました

とはいえ、新築に向けようやく始ったと言う感じなのですが.....

まだ問題もいろいろ残っていますが....

一つずつ解決して行こうと思います

都心の良い土地を安値で手に入れる事を考えれば

こんな事は些細な事なのでしょう

がんばります^^
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by ooya-taka | 2009-05-16 06:26 | 不動産投資
売買契約
先週の土曜日に売買契約。

都心の築古物件

融資特約なし

決済引き渡しは少し先

いろいろな方向で動いています

詳細はしばらく先になると思います
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by ooya-taka | 2009-02-04 22:31 | 不動産投資
分譲マンションの影響
以前は、分譲マンションと賃貸物件はすみわけができており、そんなに大きな影響はなかった。

ここ数年のマンション供給過多で条件の悪い場所での分譲マンションが壊滅的で転売された挙句異常な安値で賃貸されている地域があると聞いた。
3LDK(たぶん70㎡以上)で6万円台などもあるようだ。

こんな家賃では周辺のアパートや賃貸マンションはひとたまりもない。通常2DKの家賃である。そんな部屋が400戸とか出てしまったらその地域への影響は計り知れない。


従来の家賃から半値になると、表面利回りの何もあった物ではない。


都心から1時間前後の地方の主要駅。しかも駅近。


こんな状況になる可能性のある駅はまだまだある。
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by ooya-taka | 2008-10-02 14:51 | 不動産投資
本当のバリューとは?
通勤の電車の中でipodで音楽やオーディオブックを聞いているのですが、きょうはタマタマ以前無料で送ってもらった金森さんの音声セミナーを聴いてみた。

その中に(著書の中でも書いてあったが)「不動産の収益とはキャピタルロスとインカムゲインの合成された物である」至極もっともな話です。

それから、以前どこかのブログか本で読んだのですが、20年後の人口動態予測で推計人口が0になってしまう過疎の町の物件が満室で売りに出ていたという話を思い出した。
 
もう一つ、先日不動産屋さんの社長とお話をしていたら、つくばに隣接している15万都市の土浦の土地の価格が信じられないほど下落しているとの事。市街地の宅地が坪単価◎万とかで出ている。それでもなかなか売れそうにない。
路線価よりかなり低いはずだ。もちろんこんな場所にアパートなどをたてたら大変な事になるでしょう。(そんな場所に今日もアパート業者が営業に行っているのでしょうね。)

もし20年で価値が0に近くなってしまう物件があったとすると表面利回り30%でも買う意味があるのだろうかと考えてしまいました。
この場合フルローンは自殺行為ですね。
もし融資を受けていればキャピタルロスと空室率アップや家賃下落によるインカムゲインの急激な低下により加速度的にマイナスが膨らんでしまいます。(マイナスのレバレッジ)

東京から1時間以内の土浦でも上記の可能性は十分あります。

土地の下落が少なく(できれば若干でも上がる土地)建物の減価に耐えうる物件が将来の資産形成には良いのではとも思います。そのような物件はおのずと出口も見えてくるのではないでしょうか。

資産価値では飯が食えないとお考えの方も多いと思いますが、20年後30年後の物価,株価、地価、のバランスを考えると余裕があれば価値のある物件もありなのではないかと思います。
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by ooya-taka | 2008-04-25 23:43 | 不動産投資
デフォルトリスク
最近、いろいろなブログや媒体で近年のROIを高くした不動産投資の危険性を喧伝している方が多くなってきましたね。もちろん自己資金をあまり持たずに行うのはかなり難易度が高いのでお勧めはできないのですが、投資としてはROIを高めるべきでその分の現金は手持ちでいつでも動かせるようにしているほうが健全だと思います。
調達期間は償却期間内であれば長ければ長いほうが自由度があるのは言うまでもありません。

また、収益還元で銀行評価が高くなる土地の有効利用を最大化させた物件より、積算重視傾向で、バリュー>価格の物件のほうが融資が出やすくなっているように思います。

先日入って来た情報にT市の優良エリアの物件で12%以上の物件が出てました。しかも物件評価が価格よりも高く出てました。入居も95%で家賃も相場より安くしているのに利回りがよくRCでここまで安い物件は珍しいと感じました。
しかし、よくよく見ると大きな欠点がありました。この地域で駐車場が無いのは致命的なのですが、この物件は敷地内に駐車場は無く道路を隔てた向かい側の月極めの駐車場に部屋数分借りているのです。また収入の中に駐車場代も含まれておりその分でかなり利回りが下がります。
また、この地域で将来まで駐車場を確保できるかはわかりません。
駐車場になっている場所は調整区域(10年特例で住宅は建てられる場所)なのでうまく交渉すれば安く買うことも可能かもしれないのですがその場合でも試算すると約7%すら回らなくなってしまいます。
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by ooya-taka | 2008-04-14 13:10 | 不動産投資
不動産の履歴書
初めての不動産購入は昭和62年神奈川県田園都市線沿線に購入した新築マンション。3LDK/73平米を2LDKにリフォーム。
バブルのまっただ中だったため翌年にはほとんど2倍の価格になり売却。065.gif

平成元年千葉県N市に新築一戸建てを建築。
平成7年売却。土地185平米/建物118平米
(建ぺい率50%/容積率100%)

平成7年TXの計画のある茨城県M市に土地購入。土地200㎡(建蔽率40%容積率80%)
翌年輸入住宅建築。126㎡
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ロフトをDIYで作り自分の趣味の部屋をつくる。
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DIYで造った庭。木製ガレージも自分で造りました。
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現在この物件は法人の事務所兼役員社宅として法人に16万(事務所8万社宅8万)の家賃で貸しています。(役員からは4万の使用料を法人に支払っています。)


平成17年7月にはTXが開通したばかりのT市の区分所有を申し込むがK氏の助言でキャンセルする。(手付け100万流す)この頃から本格的に不動産投資の勉強を始める。
いろいろな本を読む中でネットで見つけた財部さんの『不動産投資の盾』などで勉強。いろいろなセミナーに出だしたのもこの頃。
K氏の物件を中心に探すがなかなか思ったような物件が出てこない。

平成17年11月に地元業者の元付けの物件に買い付け。
売り主側の意向で引き渡しは平成18年2月。
離婚がらみでアパートを処分を依頼された業者からの紹介。
とにかく土地が広く立地も将来性がある物件.
土地991㎡/建物398㎡。S造平成7年築。
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収益物件では初めてのつくばの物件。つくば駅から徒歩圏で大規模ショッピングセンター(2008年)やつくば市の総合庁舎ができる(2010年)研究学園駅まで3キロ弱。
徒歩圏にララガーデンつくばやケーズデンキ、マクドナルド、ファミレス多数。コンビニは500m程など単身者にはうってつけの場所。駐車場も12戸に対し18台分。
それも余裕のあるレイアウト。ギリギリにすればあと5台は止められる。
現在までのこの物件の入居率は(リフォーム期間や入れ替えロスも含め)98.3%。
リフォーム12戸中4戸。

平成18年7月 東京23区内に新築マンションの用地取得。
土地163㎡近隣商業。建蔽率80%容積率300%
平成18年11月4階建S造マンション建築。
都内新築/建物424.33㎡。
デザイナーズマンション風。
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フロアーによって色を変えたシステムキッチン。
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1階の店舗はなかなか埋まらず苦肉の策でプライベート防音スタジオにリフォーム。
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ラウンジ
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スタジオ


すぐに3室のスタジオにテナントが付き投資したかいがありほっとひと息049.gif

都内の物件を平成18年11月に決済。

その翌日に北海道O市の物件をS銀行に融資の打診。
年内決済の条件で買い付けを入れる。銀行評価が高く(物件価格+4000万)担保価値と利回りが良い。
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土地870平米/建ぺい率80%/容積率300%
建物2470平米 平成2年築SRC8階建て2DK×20戸 1K×6戸 1R×24戸 店舗1 事務所1(3戸に分けられる)観光名所のすぐ近く。(徒歩1分)
平成18年12月28日決済。

平成19年2月法人設立。

平成19年10月 
Y市の田園都市線沿線駅から徒歩圏の物件買い付け。利回りはあまりよくないが土地の実勢価格以下に指値をした物件。RC築20年。
土地765平米 建ぺい率60%容積率150%
建物1049平米 RC3階建て 3DK×12戸 2DK×3戸 駐車場8台
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平成19年12月27日決済。

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by ooya-taka | 2008-02-24 14:31 | 不動産投資
今年の目標
①居室、店舗、スタジオ、事務所、合計で150室にする。
②とにかく3月いっぱいで居室を満室にする。
③スタジオ物件を10室以上にする。
④月2回はセミナーや勉強会に参加する。
⑤今年中に2億前後の高収益物件を2棟仕入れる。
⑥新築物件を企画建築する為の準備をする。そして年末から来年にかけて建築。
⑦2年後のハッピーリタイヤの為に新規事業の構想を練り、新会社設立。
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by ooya-taka | 2008-01-08 22:11 | 不動産投資



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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