カテゴリ:リフォーム( 45 )
リフォームの進捗
昨日(土曜日)Y市物件のリフォームの進み具合を確認に行きました。本当は高圧洗浄機でバルコニーの掃除もしたかったのですがあまりの寒さでやめてしまいました。防音室以外はほぼ完成。
(和室〜洋室にした部屋)
元の和室では入り口の戸襖を開けた状態だと押し入れが開けられない構造で使い勝手がかなり悪かったのですが開口も高くなり収納もしやすくなりました。
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和室だったため天井高が他の部屋より下げてあったのでダウンライトを4個埋め込みました。
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(材工処分代込み25万のユニットバス)
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防音室はもう少しかかりそうです。吸音材や防振材、強化石工ボードなどすべて重量が半端でないので大変だとの事です。ロックウールは1㎥/60キロから150キロのものを使用しています。5ミリ厚の特殊防振シートは1巻きで50キロ以上!!(直径15センチ程のロール)
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また気密性がありすぎるため酸欠防止の吸排気の防音換気扇は必ず付けなければいけないそうです。
来週いっぱいでほぼ完成ですが二重サッシがまだ届かないので入荷次第のようですが楽しみです!!
その後、物件の近所にあるイケアでくねくねミラー(KRABB)を数枚購入。一枚現場に置いてきました。それにしてもこれは安いですよね。
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by ooya-taka | 2008-02-10 21:18 | リフォーム
大工さんと打ち合わせ
先ほどまで大工さんと打ち合わせ。
昨日聞いた通りすべて込みで200万。
いつもありがとうございます。
防音室は110万程になりました。性能的には24時間ピアノ演奏可能なレベルの予定。

安さの秘密はすべて一人でやってしまう為なのです。大工仕事、建具、風呂、水道、電気、エアコン、クロスなどなど。

見積もりの一部ご紹介。
ユニットバス (積水製)1216 ¥155000
施工費 ¥ 55000
バス解体撤去¥ 35000
計 ¥245000

単体ではこの価格は無理かもしれませんがこんな感じ時でいつも安くやってもらっています。(そのかわり8割前金現金払いです。)
自宅を建てて頂いてから10年以上のおつきあいです。
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by ooya-taka | 2008-01-22 23:02 | リフォーム
リフォームの見積
大工さんからの連絡で明日見積もりを持ってくるとの事。
細かい打ち合わせは明日やるのですが、どうやら当初の予算(200万)で受けてくれるようです。
今回のリフォームは結局下記のようになりました。
①玄関に大型収納設置。人感センサーの間接照明付き。
②ユニットバス交換。サーモ付きカラン。ユーティリティーはシャンドレ付き。洗濯パンも新品に変更。
③ユーティリティーを含めたほとんどの床のフローリング化。
④7箇所の建具交換。および新設。
⑤6帖和室の洋室化。
⑥5帖洋室の防音室仕様。6面防音壁、2重窓、防音ドア、調音天井材、一部パンチングボード仕上げ(スタジオ仕様はこの特殊防音壁の2重張りなのでそれよりは劣るがHLー45dbは出る設計)通常この仕様の防音室のみで200万以上はかかると思います。(Y◯MAHAアビテックス よりは性能は上)
その他はデジタルロック。
キッチンは今回は見送りました。今のキッチンのグレードは低いのですがほぼ新品なのでコンロのみ新品を設置しました。あとはキッチンドアをカッティングシートでコーディネートの予定。もちろん自分でやります。
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by ooya-taka | 2008-01-22 01:08 | リフォーム
老朽化に関して
設備関係は15年をすぎてきたあたりでいろいろ故障が起きてくる。暖房のファン故障2件、室内銅管のピンホール2件、電気温水器交換1件。ここ2ヶ月で起きた修繕。結構な金額になる。
それ以上に金額のかさむものが屋上防水、外装塗装などの大規模修繕です。修繕は積み立てを計画的にしなくてはなかなか出せる金額ではない。5年以内にするべき所は2物件3棟。
2階建てと3階建てなので足場に関してはかけやすい。先日管理会社に言われた程かからないとは思うが3棟で1000万は下らないと思う。
一番大型の8階建ての塗装が3年前に済んでいるのがせめてもの救いです。
その点新築はしばらくは楽ですね。
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by ooya-taka | 2008-01-21 00:32 | リフォーム
Y市の物件リフォーム
一昨日の土曜日管理会社さんリフォームの大工さん、などと現場で打ち合わせ。
実際の現場で防音仕様の詳しい施行方法や部材のお話を大工さんと管理会社社長(防音設備の東京営業所も兼ねている)で打ち合わせて頂いた。
本来この管理会社さんの手配で防音施行が行われるのが筋なのですが、わたしが懇意にさせて頂いている大工さんを使いたいとのわがままを快く受けて頂き、防音部材の供給および施行方法の指導と防音性能確認含め了解してもらい心から感謝です!!
その後マンションの建物を見てもらうとクラックからの水の浸入による爆裂がおきる可能性があるので早急に対策を練った方が良いと言われブルーな気分に!塗装はざっと見積もって1500万でしょうと軽く言われてしまい『すぐには無理です..........。』と私。
『じゃーオーナーご自身でできる良いものがあります』と管理会社社長。
『それ、やります!!』と私。
商標名は忘れましたがクラックの間に注入すると化学反応でその液体がコンクリートになり水の浸入を防ぐ事ができるようです。
『じゃー一斗缶3缶程手配しておきましょう』と社長。
そんな訳で来週から週末は現場に入ります。

また、同じ日にECプランニングさんのセキュリティ機能が充実した電子錠(楽々ロック)の設置もして頂き、見た目のデザインと性能に大満足!!将来的にオートロックのある物件も含め検討したいと思っています。(家内も『自宅に付けたい!!』と言っておりました。)
http://www.ec-p.co.jp/rakuraku.htm
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by ooya-taka | 2008-01-14 08:58 | リフォーム
見積もり
和室の洋室への変更。DKと洋室を3連のガラス戸で広い空間に変更。(2LDKにもなる3DK)キッチンの開口を増やし7箇所の建具すべて変更。CFからフローリングに変更。ユニットバス変更。追い炊き用の配管設置。玄関に間接照明付き大型クローゼットを設置。ここまでで80万強。
防音室へのリフォームの概算が120万。(こちらは来週見積もりが出る)
約200万かけて3万の家賃アップの目論み。
リスクはあるのですがやはりあまり人がやっていない事をやるのが良いとの判断です。防音以外はできるだけ新築に近い見え方が目標です。
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by ooya-taka | 2008-01-05 19:57 | リフォーム
大工さんと現場で打ち合わせ
昨日は大工さんと現場で打ち合わせ。
梁や柱の位置などを実際にはかりながら現場で打ち合わせ。
いろいろな課題も見えてきましたが、予算と擦り合わせをしながら年明け早々に決めていきます。
建具に関してはほぼすべて交換。1800のドアから2000&2200のドアや引き戸に変更。
ゆかはすべてCFからフローリングに変更。ユニットバス交換&追い炊き追加。玄関収納庫追加。
キッチンはとりあえずそのまま使う方向になりつつあります。

今日で今年も終わりです。
今年になっていろいろなセミナーに出席する機会が増えたくさんの方とお知り合いになれました。
本当にいろいろお世話になりました。
良いお年をお迎えください!!
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by ooya-taka | 2007-12-31 18:54 | リフォーム
新規購入物件のリフォーム
15室の内1部屋退去の58平米のマンション。
現在3DK。古くさい間取り。
いろいろな考えが渦巻く。
そもそもこの広さは2人かせいぜい3人暮らし。
それともここに住む人はプロのミュージシャンとかクラッシックの演奏家。
ピアノの演奏家。
もしかしたらメインはスタジオでそれにDK+寝室というのも良いかも。
その方が焦点がはっきりする。
若手プロのスタジオ兼居室。
などなど......。
首都圏には何百万人もの音楽家や趣味で音楽をしているひとがいる。
ブラスバンドをやっている方だけでも全国で100万人という事実。
首都圏は立地だけでなく人間の多様性も地方に比べ圧倒的に多い。

本当に成功する為には圧倒的な差別化が必要な気がする。

地方で15%でもエグジットで下がっていればたこの足を自分で食べているようなもの
地方はあがる前に下がって行く。
世の中不景気になれば、需要の多い首都圏に人が集まる。
ますます地方は空室が増える。
力がある大家さんしか残れないのが地方だと思う.

今日は自転車仲間の忘年会でした。
酔っぱらっています。
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by ooya-taka | 2007-12-23 18:56 | リフォーム
ワンルームのリフォーム
小さい18平米のワンルームの収納。玄関の天井までのシューズ棚。洗濯機周りの収納棚。部屋に設置のオープンタイプのクロゼット。今週出来上がるようなので週末見に行ってきます。冷蔵庫と洗濯機、電子レンジ、IHコンロを設置して¥3000でレンタルしようかと考えています。長期保証も付けなくてはいけないですね。
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by ooya-taka | 2007-08-02 19:45 | リフォーム
ワンルームタイプの収納
50戸の物件19㎡が24部屋と30㎡6部屋そのうち小さいほうが6部屋大きいほうは1部屋(入居決定済み)の空室。小さいほうは入れ替わりが多く、入居も多いが退去も多い。大きいほうは私が購入してから唯一一度も入居のない部屋(6ヶ月)
どちらも収納がないので部屋が雑然としてしまうことだろう。そこで大きいほうの部屋は3メーターほどの壁面収納とコーナー棚を設置する予定。来週末に完成するので見に行こうと思っています。また小さいほうには天井までの靴箱&壁面収納をつける予定です。今回も大工さんに無理を言っていろいろお願いする予定です。(棚板やハンガーパイプの形状などなど)完成したら写真をアップします。小さいほうはとりあえず早急に1部屋をモデルルームにします。
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by ooya-taka | 2007-06-22 16:47 | リフォーム



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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