カテゴリ:リフォーム( 45 )
植栽リフォーム
遅くなりましたが、写真アップします^^


リフォーム途中(剪定、清掃)
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リフォーム後
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塗装と同系色の砂利敷き。(防草シート敷き込み)
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せくすいさま
客土、剪定、植栽合計で今回は80ほどです。
まだ全体の半分以下ですが......。
あと、植栽の部分の塗装をして一応今年の分は終了予定です。
3年計画で考えています。

追加施工前
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施工後
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いまいち解り辛いですね。
ハナミズキ等は残し成長の早いヒバなどを伐採しています。
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by ooya-taka | 2008-06-10 21:45 | リフォーム
リフォームやや遅れ気味
大工さんの体調が悪いためやや仕事が遅れ気味。

購入済のウォシュレットとサーモ付きカラン、TVモニターフォンを大工さんに持って行きました。

最近は昼過ぎ2時頃出ると首都高もあまり込まないため1時間ていどでつきます。

明日から入居予定のミュージシャンさんのお部屋の最終チェックとご入居プレゼントを置いてきました。

この部屋は結局、ほとんどフルリフォームでキッチンの交換と床フローリング、建具総交換、和室から洋室、シャンドレ、洗濯パン交換、お風呂はカラン、エプロン、ドア,鏡まで交換したら風呂桶の汚さが目立ってしまい最後に風呂桶も交換。
TVドアホン、電子ロック、ウォシュレット、玄関大型収納、寝室には2間の大型クローゼットを新規設置。

表に見えている部分で交換しなかったのは便器と風呂枠と玄関ドア位でした。
やはり築20年ともなるとこれ位しないとだめでしょう。

防音室は2重扉と界壁2重防音壁でー55db以上を達成。
エアコン及び吸排気同時換気も付けています。

ご入居者さまは
サックスプレーヤー&ピアニスト
グランドピアノも設置予定です。


現在リフォーム中の部屋は開放感のあるカウンターキッチンとキッチン内部に開放型壁面収納を設置。
かなりいい感じにできそうです。
更にリビングには、jmさんご推薦の珪藻土で調湿、消臭を考えています。(DIYではないですが・・・。)

外観に関しては共用部分の塗装を終えて、植栽の剪定&植栽、客土を行っています。
外観のグレードが2段階上がった感じです。

最終的には近隣の買い取りマンションの画一的な植栽に無い様ないい雰囲気のファサード&植栽を目指そうかと・・・。
そして部屋には『音楽家が集う』賃貸マンションにしたいと思います。

突っ込めば突っ込むほど愛着が湧いてきて困ります。
築古RCをとことん使って行く方法もあるのではないかと考えはじめています。
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by ooya-taka | 2008-05-25 12:13 | リフォーム
思いがけない申し込み
Y市の物件に申し込み。

防音リフォーム予定でしたが、近隣の方のおうちの建て替えのため協力することにした。

こちらのメリットは、やや高い家賃と募集の時期をずらせること。

やはりファミリータイプなので1から3月に募集するほうが家賃も取りやすく客付けも早いと思う。

もうひとつ近所づきあいも重要との判断しました。
属性は申し分なく年収4000万の方072.gif

デメリットは次の募集でフルリフォームがうたえない事と、防音室予定の部屋の内装分が無駄になること。

法人の中間(11月が決算期)なので一応銀行から直近のレントロールを送ってほしいと言われているので何とか満室の報告ができるのも一応メリットでしょうか。
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by ooya-taka | 2008-05-14 22:42 | リフォーム
Y市物件リフォーム打ち合わせ
防音室付にリフォームした2部屋共に入居が決まり、家賃アップも果たせたため、今リフォームしている部屋も防音にする事にしました。
防音室に関してはエアコンの後付けが不可能なためリフォーム時に設置をしなくてはいけません。
ここで、問題が一つ出てきました。
防音室にする部屋の外は共用部分で室外機が置く事ができないため今までのご入居者さまは窓用エアコンで対応していたようです。
2部屋目の時も同様だったのですが、こちらの部屋の間取りは横長でベランダまでの配管が6M程で配管もドア部分の上の壁に埋め込む事ができたのですが今回は12M以上ベランダまであり配管はともかくドレンが難しい状態でした。
結局配管は表のベランダまで壁伝いに持って行きドレンの水だけ共用部分の雨水用の排水に流そうという事にしました。
エアコン自体はダイキンの22から24kwを使用していますから長尺配管にも対応しています。
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by ooya-taka | 2008-05-10 16:30 | リフォーム
費用対効果
コストパフォーマンス。
よく使われる言葉ですが通常のビジネスではなかなかそれをうまく表現できる指標があまり無い(広告や宣伝の効果ははっきり言って数字にならない)のですが、賃貸業ではかけたコストと賃料との関係で効果はわかりやすいとおもいます。
今回の部屋の場合1つ目は9.5万を12.5万に2つ目は9.7万を13.5万にそれぞれ賃料アップを果たした。
リフォーム代はそれぞれ210万と230万。
投資利回りはそれぞれ18%と20%。
ただ、今回防音室を作らなければせいぜい1万から1.5万の賃料アップで上出来だったと思う。
それを考えると防音室のコストパフォーマンスは非常に高いと言えます。
(ただ立地はそれなりに選ぶと思います。)
結果として今回の防音室に関する投資利回りは25%前後になるのではないかと思います。

実際、つくばや北海道はリフォームをして賃料据え置きにしています。
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by ooya-taka | 2008-05-01 00:01 | リフォーム
問題点
Y市物件は2つの建物に分かれている構造で1階に駐車場のある建物は
RCラーメン構造で1階から居室になっているほうは壁式構造になっています。

先日リフォームが完了した部屋はラーメン構造で太い梁が邪魔だったのですが
今回は壁式のためよりすっきりする予定だったのですが・・・。
ドアがつく開口が思ったより狭い!
建具を工夫しなくてはいけません。
また、今回はキッチンがあまりに汚くそのままにするのがはばかられたため
お風呂はユニットごとではなく風呂桶とカランを変更しました。

今回は前回より防音性能重視のため室内ドアは2重にして、
腰高窓はなくし壁にしてしまう事にしてしまいました。

目指せ−70dB!!!
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by ooya-taka | 2008-03-17 01:27 | リフォーム
Y市物件の塗装の見積もり
家内同士が友達の塗装屋さんのご主人さんたちと首都高で待ち合わせ現場にご案内する。建物は1000平米を超えるためいっぺんに足場をかけての大規模修繕ではなく共用部分とベランダや駐車場の補修&塗装の見積もりを御願いする。こちらでは自社で足場をかけられるので一般よりははるかに安いのですが徐々にやっていこうと思っています。
今回はタイルの洗浄コーティングとコーキング打ち直しはやらず、できるだけ足場もかけないで行うとの事。
さて見積もりはどうなるでしょう。

そのあと物件の近くにできたエディオンに行きアイホンのカラーモニターインターホン(KD-22)を15台購入。
カードを作り実質1台8867円。自宅近くのエディオンでは14800円なのでかなり安く購入できました。電源はコンセントから取るようになっているタイプですが直結して使います。

物件に戻り拭き掃除&ワックス掛け。

先月末退去予定だったお宅が日曜まで延ばしてほしいと突然の連絡。
現場で打ち合わせ予定で大工さんと管理会社が集る予定にしていたので、中の状況だけを確認させて頂いた。大量にゴミを出していて分別もしていない為、他の入居者の方からクレームがきていた為、業者に頼んで明日撤去処分してもらう事にする。もちろん請求はしますがちょっとルーズすぎます。
中は予想通りかなり汚い。しかし一番間取りが良い部屋で見晴らしも良い。
頑張ればすごく良くなりそうです。
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by ooya-taka | 2008-03-02 00:28 | リフォーム
リフォーム写真
3連引き戸
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キッチン
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防音室
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防音室
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新品のお風呂
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リビング
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玄関大型収納&廊下(このあと収納の下に人感センサーの間接照明をつけました。)
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寝室
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シャンドレ
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by ooya-taka | 2008-02-21 00:29 | リフォーム
防音検査
昨日、大工さん立会いのもと、防音の性能検査が行われました。
結果的には予想を上回る結果。ただ楽器によっては夜11時迄になるかもしれません。
私も税務調査の後駆けつけて、工事の細かい部分のだめ出しと拭き掃除をしました。
後日写真もアップします。

いろいろやっていたらすっかり夜になってしまい大工さんと物件近くで打ち合わせがてら食事。
その後、帰途に。
夜の首都高はすいていて、1時間で着きました。059.gif
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by ooya-taka | 2008-02-20 09:49 | リフォーム
スーパービバホーム三郷店に行ってきました。
自宅の近くにはジョイフル本田やジョイフル山新があるので他の大規模ホームセンターにあまり行く機会がありませんでした。
それで前々から気になっていたスーパービバホームへ行ってきました。

常磐自動車道で20分弱で三郷出口についたのですが高速出口からのアクセスが悪く駐車場まで渋滞で20分もかかってしまいました。
周りにはイトーヨーカドーなどの大規模商業施設が多数あるわりに道路の案内が不親切でかなりストレスがたまりました。
中に入ってみるとまるでジョイフル本田のような雰囲気であまり新鮮味が無くちょっとがっかりしました。それぞれの売り場の品揃えも同じような感じでわざわざ行くほどではないのかな?とも思いました。先週行ったイケアの品揃えが面白かったのでよけいにそう感じたのでしょう。

ただ、イケアとホームセンターでは目的が違うのでそれぞれの良い部分を使えると良いでしょう。
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by ooya-taka | 2008-02-11 21:29 | リフォーム



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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