2007年 10月 19日 ( 1 )
2件見に行きました
1件目
午前中半休して行ってきました。
前面64m道路!!(緑地帯をはさんだ幹線道路)に面しているRCの6階建て1階に店舗。
築19年。2面タイル張り。2階から上12戸中11戸入居。
外資系が持っていたもの。9920万。
積算11500万。収益現状11.32%満室時12,1%
立地ターミナルまで2駅の住宅地の駅から徒歩8分。
すでに数件の買い付けが入っているとの事。
私の判断は見送り。
理由
1階のテナントが抜けたらなかなか入りそうにない立地。テナントも緊張感がなく長続きしするのか疑問。また大どうりに面しているのに駐車場なし。客筋がわからない。インターネットなどで商売しているのか??
外装、築20年を向かえそろそろ大規模修繕の必要有り。管理状況悪く、空き地に捨てられた自転車数台。鉄部のさび。コンクリートのクラック。(ドア付近)避雷針の取る穴のふた付近にコケが張っており内部に水が入っている。
f0045599_23495958.jpg

斜面に立っているので足場を掛けるのに金額がかさみそう。タイルの継ぎ目のコーキングもそろそろ交換か?
場合によっては修繕に1000万ほどはかかるのではないかと思われる。
修繕1000万居室満室で店舗空室の場合の利回りは7.3%なのでリスクが大きい。店舗でなければいいかもしれません。修繕も何とかごまかしながらですが。

2件目
こちらは、自宅から徒歩物件。
S造築10年。一階事務所2件中1件空。
居室12世帯満室。
9300万。満室利回り11.41%。現状9.09%
積算14000万。満額融資可能。
結構良い?!

見た感想↓
外観総タイル張りで立派なエントランス。なのに、オートロックではない。
管理は1階のテナントの建築屋さんなのか?看板はない。
この物件もこの建築屋さんが設計したようだがはっきり言って悪趣味!!
バルコニーがない居室はどうやって洗濯や布団を干すのか?
このあたりは駅まで徒歩20分かかるので、ほとんど一戸建てや2DK以上の家族用のアパートの地域。南30M道路と西15M道路の角地なのは、住居としてはマイナス。
近隣にはこの物件のような1Kはあまりなく、唯一レオパレスとの競合があると思われる。
しかも、満室のはずの部屋にはカーテンすらかかっていない部屋が2件以上ある。
なんだか臭いなー。無理やり知り合いを入れている感じ。地方ナンバーのおんぼろ車(いまどき見かけない塗装がはげてしまった車)ばかり止まっているのでもしかすると近隣で大手建築会社数社の建売の職人さんの寮か?ならば仕事が終わればいなくなるはず。レオパレスも今だけは満室なので。
一階の空事務所は相当大きい割りに駐車スペースすらない!入り口もわかり辛い。このあたり
近隣の病院のおかげで処方箋薬局が多いが車が止められないのでは無理。しかも病院の入り口と反対側。あと、学習塾も多いがお迎えの車を止める場所に困りそう。それ以外の利用はほとんど無理。角地なのでコンビニにすればよかったのに。
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by ooya-taka | 2007-10-19 14:01 | 物件



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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