本当のバリューとは?
通勤の電車の中でipodで音楽やオーディオブックを聞いているのですが、きょうはタマタマ以前無料で送ってもらった金森さんの音声セミナーを聴いてみた。

その中に(著書の中でも書いてあったが)「不動産の収益とはキャピタルロスとインカムゲインの合成された物である」至極もっともな話です。

それから、以前どこかのブログか本で読んだのですが、20年後の人口動態予測で推計人口が0になってしまう過疎の町の物件が満室で売りに出ていたという話を思い出した。
 
もう一つ、先日不動産屋さんの社長とお話をしていたら、つくばに隣接している15万都市の土浦の土地の価格が信じられないほど下落しているとの事。市街地の宅地が坪単価◎万とかで出ている。それでもなかなか売れそうにない。
路線価よりかなり低いはずだ。もちろんこんな場所にアパートなどをたてたら大変な事になるでしょう。(そんな場所に今日もアパート業者が営業に行っているのでしょうね。)

もし20年で価値が0に近くなってしまう物件があったとすると表面利回り30%でも買う意味があるのだろうかと考えてしまいました。
この場合フルローンは自殺行為ですね。
もし融資を受けていればキャピタルロスと空室率アップや家賃下落によるインカムゲインの急激な低下により加速度的にマイナスが膨らんでしまいます。(マイナスのレバレッジ)

東京から1時間以内の土浦でも上記の可能性は十分あります。

土地の下落が少なく(できれば若干でも上がる土地)建物の減価に耐えうる物件が将来の資産形成には良いのではとも思います。そのような物件はおのずと出口も見えてくるのではないでしょうか。

資産価値では飯が食えないとお考えの方も多いと思いますが、20年後30年後の物価,株価、地価、のバランスを考えると余裕があれば価値のある物件もありなのではないかと思います。
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by ooya-taka | 2008-04-25 23:43 | 不動産投資
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夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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