東京のどこに住むのが幸せか
山崎隆さんの本。
投資家の為の本ではなく一般消費者が都内のマンションを買い将来に資産を残す為に書かれた本なのですが、不動産投資にも非常に参考になります。
都内を十分に中古マンションの取引がある55のエリアに分け、2年以内の売買および賃貸の取り引き事例を元に築年数の経過により賃料や価格がどれだけ減価しているかを統計処理してこの結果を元に「30年経過した物件の標準的な減価率」を出しています。
同じ地域でも賃料と価格の減価率の乖離や地域による減価率の大幅な違いがあります。
都内でも賃料の(30年間の)減価が10%の地域もあれば45%の地域もあるのは驚きです!!都内と地方に関してはこの乖離はもっと多くなるという事でしょうか?
内部収益率(IRR)を考える場合、物件価格の減価と賃料の減価を把握しなければ正確な数値を出せませんがこの考え方を応用すればかなり精度が上がるのではないかと思います。
また収益還元法による物件価値判断やキャップレートの考え方にも言及しています。
「すべての物件の将来価値はその物件の収益価格に収斂してきている。」との考え方には説得力がありました。
地方と東京都心で考えた場合、賃料の減価率が10%で価格の減価が30%で利回りが6%の都心物件と賃料の減価率45%で価格の減価が60%で利回り20%の地方物件では果たしてどちらが得なのでしようか?もちろん融資の割合や調達金利やその人の資産背景によりその判断は変化するのかもしれませんが、大変悩ましい問題です。
賃料の減価率は15%だと年0.5%の下落、45%だと年1.5%下落なので実際にはもっと差をつけるべきかもしれなせん。ここらあたりの見極め(戦略)が大切かと思います。
ある時期地方の高利回り物件によりCFを出しそこでたまった元手で都心の資産下落の少ないエリアの物件に変えていくのが良いのかもしれません。地方物件は売却のしやすさが重要になってきます。

30年後あるいはその先も見据えて考えるべきなので、筆者が力説している郊外ニュータウンや急激に発展した地域の将来に関する不安やショッピングセンターや新線などにより一時的に沸き立っている地域は要注意というのもうなずけます。もちろん投資家としては新線の情報やその他資産のあがる情報は一般に公表される前に知り開通した直後に売るのが良いのでしょうね。情報収集(物件情報収集、書物、セミナー、人脈)とデーター分析(自分自身の指標、コンサル、人脈)そしてフィールドワーク(物件調査)が大切になってきます。
[PR]
by ooya-taka | 2008-02-08 23:55 | 書籍
<< リフォームの進捗 地方大型物件の入退去 >>



夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
S M T W T F S
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31
おすすめページ
カテゴリ
その他のジャンル
東京築古組
ファン
記事ランキング
ブログジャンル
画像一覧