盾の人
財部さんへ久しぶりのお便りです。

財部様
ご無沙汰しております。

私はというと、4月を過ぎてやや空室が増えてしまった50戸のマンションの管理会社を変更するため他の業者さんとお会いしたり、人から紹介を受けたりしてようやく変更が完了しました。
今までは大手の会社だったのですが、今回は地元の会社にお願いしました。管理会社によって清掃費用やその他のコストが大きく違ってきます。客付けの広告宣伝費や礼金敷金の考え方も様々ですが、それ以上に長期的な視野に立った物件管理や入居者様とのコミュニケーションが長い目で見ると重要なことだと思っています。今までの管理会社は売り主から引き継いだ会社で、10件ほどその業者の一括契約があり変えるのに躊躇していたのですが他の物件がうまくいっている間にやるべきことはやってしまおうと考え今回変更しました。もちろん一括借り上げは10件中9件退去!!覚悟をしていたものの、やっぱりきついですね。しかし、変更したことに関しては後悔はしていません。なんとか早いうちに満室に持っていこうと、新管理会社といろいろ相談しています。

つくばの2棟は現在満室。年明けに3部屋退去があり、昨年の長期(8ヶ月)の空室をが頭をよぎりかなり心配したのですが今回はリフォームが功を奏し空室期間なしですべて決まりました。33平米の2Kを前回は1LDKにリフォームしたのを、今回は1Kにしてみました。入居予定者の方の希望を聞き入れて試したのですが1Kだと居室が大きくとれキッチンと別にできるのが良かったようです。その部屋をモデルルームにしてリフォーム前に他の2部屋も決まってしまいました。リフォームの仕方を変えたことによる効果の違いにびっくりしています。
こちらの物件は駐車場が広いため2週間ほど目を離した隙に植え込みに雑草がかなりはびこってしまったので早めに草取りをしなくてはいけません。

都内物件は先月1階店舗部分を防音スタジオにする工事が終了し、入居者様もプロのミュージシャンとボイストレーナとDJの方に決まりました。
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追加投資が結構かかったのですが、居室よりかなり割高な賃料で決まりほっとしています。近隣からの苦情も今のところないため、防音性能の方はかなりよくできているようです。

それから、会社設立しました。法人の上手な使い方も今後の大きな課題です。とりあえず、自分の物件を自社でサブリース契約書作成。それから自宅を事務所兼役員社宅にして自宅も収益物件!?にしました。これで自宅も減価償却できます。
ところで最近マイブームになっているのが、ビジネス書です。自己啓発、マーケティング、税務、会社経営、不動産関係、などを、手当たり次第読むようにしています。おかげでブログが滞り気味ですが.....。
学習が最大のレバレッジともいわれますが、細かい気付きとすばやい行動を心がけこれからも
がんばりたいと思っています。

もうすぐそこに暑い夏がきています、お体に気をつけてお過ごしください。
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by ooya-taka | 2007-06-12 16:45 | いろいろ
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夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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