42条2項道路
2項道路とも呼びます

みなし道路とも言われます

42条2項道路は、法律上では建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に、既に存在する幅員1.8m以上4m未満道路で、特定行政庁が指定をしたものです。

今回の都心物件は両面道路ですが、片方区道でもう片方は私道のいずれも2項道路です

区道側のセットバックは前面が要壁のため現況2m幅員に対し2mの後退が必要です

また私道側においてもセットバックが発生します。

セットバックした土地の所有権はもちろん有しますが容積および建蔽率に関しては除外されます。

固定資産税に関しては供与部分に関しては免税されます。

またセットバック時に壁の撤去などの費用も区の方から助成金が出ます。

私道持ち分は今はありませんが建築の際、セットバックが必要なので結果的に私道の一部を持つことになります。

今回のプランニング見当たり建築や土地に関する法律に詳しい弁護士の先生に有料相談に行ってきました

この私道(2項道路)は5名の共有持ち分なのですがその大半の持ち分を持っている方から、私道を通る建築業者さんや不動産屋さんに対して「ここは私道だから通らないように!」

と言われた経緯があり、今後の事も考え専門家の意見を伺いに行きました

『特定行政庁による建築基準法第42条第2項の規定に基ずく道の指定は、その対象となる土地の所有者その他の利害関係人の意思に関わりなく、特別行政庁がその職権により公権力によって一方的に行うものであり、その結果、一方で個人の財産権の内容に一定の制約を加えるという効果を生ずるのであるから、特定行政庁がこれを行うには、そのようにするに足りる公益上の必要性が存在することを要するものというべきである』
ちなみに東京都の場合2項道路の指定は昭和30年に知事の告示により一括で行われています。

2項道路として認定されると、第三者であっても(所有権などがなくても)、その道路を通行できます。そして、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利(人格権的権利)を有するとの判例があるようです

法律的に問題なくても近隣の方とお話しあいをして理解して頂くのが良いのかと思います

両面セットバックにより有効敷地面積は減ったのですが、両面道路が使用可能になりプランニングの自由度は格段に上がります

また将来的な土地利用のしやすさからの物件価値の向上も見逃せません

3分割可能=それぞれ10〜12坪に分割すれば都心狭小建築マニア向け土地として面白いです。

この物件の同じ通りの売り土地が「東京R不動産」に出ています

エンド向けでしょうが結構良い値段しています

6月には境界確定を済ませ建築確認を申請したいところです
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by ooya-taka | 2009-05-30 06:51 | 物件
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夢の実現を目指し悪戦苦闘し続ける優柔不断大家の日記
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